Bhiraj Office REIT (BOFFICE) เดินหน้าเพิ่มทุนครั้งที่ 1 มูลค่าลงทุนในทรัพย์สินไม่เกิน 3,300 ล้านบาท

ลงทุนในสิทธิการเช่า ‘ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค’

ออฟฟิศเกรด A ในโครงการ BITEC Mixed-Use Complex บนทำเลยุทธศาสตร์ สุขุมวิท-บางนา

กองทรัสต์ BOFFICE เดินหน้าเพิ่มทุนครั้งที่ 1 มูลค่าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินไม่เกิน 3,300 ล้านบาท เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ BITEC Mixed-Use Complex ชูจุดเด่นเป็นออฟฟิศเกรด A แห่งแรกย่านสุขุมวิท-บางนา บนทำเลยุทธศาสตร์ที่เป็นประตูสู่ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและการผลิต เชื่อมต่อกับสถานี BTS บางนา  โชว์อัตราการเช่าพื้นที่ ณ 30 กันยายน 2562 อยู่ที่ประมาณ 97.5% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

หลังจากเปิดตัว ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ’ หรือ Bhiraj Office REIT (BOFFICE) เมื่อปลายปี 2560 และเข้าลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าระยะยาวในโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ซึ่งเป็นโครงการ Mixed-use Commercial Complex ในบริเวณเดียวกับศูนย์การค้า ดิ เอ็มควอเทียร์ พื้นที่รวมประมาณ 94,853 ตารางเมตร มูลค่าลงทุนรวม 6,605 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีที่เกี่ยวข้องและค่าใช้จ่ายการจัดตั้งกองทรัสต์) กองทรัสต์สามารถทำผลการดำเนินงานที่ดีและจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ โดย ณ วันที่  30 กันยายน 2562 กองทรัสต์มีสิทธิการเช่าคงเหลือประมาณ 25 ปี 

ล่าสุด BOFFICE จะเพิ่มทุนครั้งที่ 1 และเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค
ซึ่งประกอบด้วย พื้นที่สำนักงานและพื้นที่ร้านค้าให้เช่า พื้นที่ใช้สอยส่วนสำนักงาน พื้นที่จอดรถและพื้นที่สนับสนุนส่วนสำนักงาน พื้นที่สิทธิการเช่ารวมประมาณ 70,741 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 32,072 ตารางเมตร เป็นระยะเวลา 30 ปีนับจากวันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าของกองทรัสต์ และลงทุนในกรรมสิทธิ์สังหาริมทรัพย์ประเภทงานระบบอาคารและอุปกรณ์ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค โดยจะทำสัญญาแต่งตั้งและว่าจ้าง บริษัท ภิรัชแมนเนจเม้นท์ จำกัด ที่มีความเชี่ยวชาญการบริหารอาคารสำนักงาน เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์

นายปิติภัทร บุรี กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ผู้พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลายและครบวงจร เปิดเผยว่า กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี มีประสบการณ์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 30 ปี อาทิ โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์, โครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท สาทร, ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค, โครงการซัมเมอร์ ลาซาล ฯลฯ โดยมีความเชี่ยวชาญการพัฒนาโครงการและบริหารอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แบบครบวงจร ในลักษณะผสมผสานการใช้งาน (Mixed-use) อาทิ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก ศูนย์นิทรรศการและการประชุม ฯลฯ พร้อมทั้งให้ความสำคัญกับรายละเอียดการพัฒนาโครงการ โดยคำนึงถึงความเหมาะสมของทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยและชุมชนในละแวกใกล้เคียง ส่งผลให้กลุ่มภิรัชบุรีเป็นที่ยอมรับจากกลุ่มผู้เช่ามาตลอด

นายปิติภัทร ยังกล่าวอีกว่า ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค เป็นโครงการคุณภาพที่ออกแบบก่อสร้างด้วยเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่ทันสมัย โดยเป็นอาคารสำนักงานเกรด A แห่งแรกในโซนสุขุมวิท-บางนา ที่ออกแบบให้มีพื้นที่สีเขียวและทางวิ่ง (Jogging track) บนชั้น 29 โดยอาคารดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (โครงการ BITEC Mixed-Use Complex) ซึ่งประกอบด้วย ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์การประชุมและอาคารสำนักงานเกรด A พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ห้องประชุมสัมมนาและจัดกิจกรรมกับลูกค้า ศูนย์อาหาร ร้านอาหารและร้านค้าปลีก ฯลฯ 

จุดเด่นของภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค คืออาคารที่อยู่ในสภาพใหม่และทันสมัย ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยอยู่ติดถนนสุขุมวิทใกล้แยกบางนา และจุดขึ้นลงทางด่วนเพียง 100 เมตร จึงเป็นทำเลยุทธศาสตร์สำคัญที่เปรียบเสมือนประตูสู่ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและการผลิตในย่านสมุทรปราการ บางนา-ตราด บางปู และบางปะกง ขณะเดียวกัน ยังเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS บางนา รวมถึงในอนาคตจะมีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเหลือง (สำโรง-ลาดพร้าว) และรถไฟฟ้าไลท์เรล บางนา-สุวรรณภูมิ อีกด้วย 

ขณะที่ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนใต้ และกรุงเทพฯ ตะวันออกชั้นนอก ติดถนนสุขุมวิท
และถนนเทพรัตน  (บางนา-ตราด) ณ ไตรมาส 4/2561 ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ 511 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 11.2% ปัจจัยส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค 

นายอรรถกร เนตร์เนรมิตรดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภิรัช รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า นับจากโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค เริ่มเปิดดำเนินการในเดือนกุมภาพันธ์ 2560 ถือว่ามีอัตราการเช่าพื้นที่และค่าเช่าอยู่ในระดับที่ดี โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 มีอัตราเช่าพื้นที่ประมาณ 97.5% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด และอัตราค่าเช่า (ทำสัญญาในปี 2562) ตารางเมตรละ 630-825 บาทต่อเดือน โดยมีผู้เช่าจากภาคธุรกิจที่หลากหลาย อาทิ อุตสาหกรรมการผลิต, ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจการเงินและการธนาคาร ฯลฯ 

ทั้งนี้ ภายหลังกองทรัสต์ฯ เข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 จะสามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้น โดยได้ประมาณการอัตราจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ตามงบกำไรขาดทุนตามสถานการณ์สมมติและประมาณการปันส่วนแบ่งกำไรสำหรับงวด 12 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2563 ภายหลังการเพิ่มทุนในครั้งนี้ สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี อยู่ที่ 0.770 บาทต่อหน่วย 

นายสาวิตร ศรีศรันยพงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า กองทรัสต์ BOFFICE จะระดมทุนโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมครั้งที่ 1 จำนวนไม่เกิน 225,490,000 หน่วย  และการกู้ยืมเงินระยะยาวจากสถาบันการเงินไม่เกิน 700 ล้านบาท เพื่อใช้ในการลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่ระยะยาวบางส่วนของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค เป็นระยะเวลา 30 ปี รวมถึงลงทุนในกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ประเภทงานระบบอาคารและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการของโครงการ โดยมีมูลค่าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินไม่เกิน 3,300 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมตลอดจนค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง) 

โดยวิธีการเสนอขายและวิธีการจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ผู้ประชุมวิสามัญถือหน่วยทรัสต์ เป็นดังนี้ (1) การเสนอขายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ตามสิทธิที่ได้รับจัดสรรตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ (Right Offering) (2) เสนอขายแก่กลุ่มภิรัชบุรี โดยเมื่อรวมกับส่วนที่ 1 แล้ว จะมีสัดส่วนไม่เกินร้อยละ 25 ของหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายในการเพิ่มทุนครั้งนี้ หรือไม่เกินกว่าสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมตามการจัดสรรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม ที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกลุ่มภิรัชบุรี ณ วันกำหนดสิทธิผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อซื้อหน่วยเพิ่มทุน และ (3) หน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในส่วนที่เหลือจากส่วนที่ 1 และ/หรือ ส่วนที่ 2 จะเสนอขายแก่บุคคลในวงจำกัด (Private Placement) และ/หรือประชาชนทั่วไป (Public Offering) ทั้งนี้รายละเอียดในการเสนอขายและจัดสรร ทางผู้จัดการกองทรัสต์จะประกาศให้ทราบอีกครั้งภายหลังจากแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม สําหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 ได้รับอนุมัติจากสำนักงาน ก.ล.ต.