อาคารหลายแห่งสร้างขึ้นในช่วงกลางทศวรรษที่ 2530 ในทำเลยอดนิยม เช่น สาทร สีลม และสุขุมวิท นั้นเริ่มจะล้าสมัยไปแล้วในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่าปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 อยู่ที่ 9.17 ล้านตร.ม. โดยมากกว่า 70% สร้างขึ้นก่อนปี 2543 ด้วยสัดส่วนของอาคารที่ล้าสมัยและพื้นที่สำนักงานใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากกว่า 1 ล้านตร.ม. รวมถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันได้กระตุ้นให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หันกลับมาตรวจสอบพอร์ตการลงทุนของตนเอง
นอกจากนี้ยังไม่ควรมองข้ามตัวแปรอื่นๆ ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน เช่น วัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงด้านผังเมืองซึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีที่ดินจำนวนมากขึ้นที่ถูกจัดโซนใหม่ให้เป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การขยายระบบโครงสร้างพื้นฐาน และกฎระเบียบการควบคุมอาคาร เช่น การกำหนดให้มีพื้นที่เปิดโล่งริมฝั่งทะเลมากขึ้น หรือการจำกัดพื้นที่โดยรวม (Gross Floor Area - GFA) ของอาคารแต่ละขนาด รวมถึงการเวนคืน ซึ่งส่งผลต่อการใช้ที่ดินและราคาเช่นกัน
“หลายคนมักคิดว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะจำเป็นต่อเมื่อต้องการนำทรัพย์สินออกขายหรือจำนองเท่านั้น แต่ที่จริงแล้วการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต่อทุกสถานการณ์ในตลาด โดยเฉพาะการบริหารพอร์ตของนักลงทุน เพราะช่วยให้ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องสามารถวางแผนกลยุทธ์ในระยะยาวและกลยุทธ์ย่อยสำหรับแต่ละตลาดได้ รวมถึงพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์ใดจะมีศักยภาพในอนาคตมากกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ การทราบถึงทุกตัวเลือกที่มีจะช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้” นางสาวเพ็ญธิดากล่าวสรุป
|