CPNREIT เดินหน้าลงทุนเพิ่มเติมในศูนย์การค้าเซ็นทรัล 2 แห่ง มูลค่ารวมไม่เกิน 5,672 ล้านบาท

หนุนประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยทรัสต์ปีแรกสูงถึงประมาณ 7%

กองทรัสต์ CPNREIT เดินหน้าเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินใหม่ 2 โครงการ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล มารีนา และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง มูลค่ารวมไม่เกิน 5,672 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ของ CPNREIT ครั้งที่ 1/2562 ชูรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ของศูนย์การค้าทั้ง 2 โครงการ ในไตรมาส 3 ปี 2563 สูงกว่าไตรมาส 2 ปี 2563 ประมาณ 100% หลังมีมาตรการรับมือการระบาดของโรค COVID-19 และสะท้อนธุรกิจเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว อีกทั้งการเข้าลงทุนดังกล่าวจะทำให้กองทรัสต์มีการเติบโตของทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง และมีการกระจายความเสี่ยงของแหล่งที่มาของรายได้จากที่ตั้งของทรัพย์สินที่หลากหลายได้ดีขึ้น ชี้เป็นโอกาสดีที่จะลงทุนในช่วงที่ราคาหน่วยทรัสต์ยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก และคาดประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยปีแรกสูงถึงประมาณ 7% (อ้างอิงจากประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จแและงบประกอบรายละเอียดกำไรจากการลงทุนสุทธิของทรัพย์สินตามสมมติฐานสำหรับช่วงระยะเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ซึ่งใช้สมมติฐานราคาหน่วยทรัสต์ CPNREIT ที่ออกและเสนอขายที่ 20 บาท/หน่วย)

นางสาวพิรินี พริ้งศุลกะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPN RETAIL GROWTH LEASEHOLD REIT (CPNREIT) จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในศูนย์การค้าจำนวน 2 โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 5,672 ล้านบาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ภาษีมูลค่าเพิ่ม อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง) จากกลุ่มบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ซึ่งเป็นไปตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ของ CPNREIT ครั้งที่ 1/2562 เมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน 2562 โดยมองว่า จากผลการดำเนินงานในไตรมาส 3 ปี 2563 ได้สะท้อนภาพรวมธุรกิจศูนย์การค้าที่ฟื้นตัวจากไตรมาส 2 ปี 2563 อีกทั้ง ทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนมีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดมาได้อย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 4 ปีย้อนหลัง (ปี 2559 –2562) อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90 และมีการเติบโตของรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง (ไม่รวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19)) นอกจากนี้ ทรัพย์สินเหล่านี้ยังมีจุดเด่นที่สามารถดึงดูดลูกค้าและแข่งขันได้ดีกับทรัพย์สินที่เทียบเคียงอื่นในบริเวณใกล้เคียง 

การลงทุนเพิ่มเติมดังกล่าว ประกอบด้วย (1) การลงทุนในสิทธิการเช่า / เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่างานระบบ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ ในโครงการเซ็นทรัลมารีนา โดยมีกำหนดระยะเวลาการเช่าประมาณ 15 ปี (สิ้นสุดการเช่า 30 เมษายน 2578) รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุน 45,149 ตารางเมตร ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,793 ตารางเมตร โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2563 โครงการเซ็นทรัลมารีนา มีอัตราการเช่าพื้นที่ 97.2% และ (2) การลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ รวมถึงกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ ในโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง เป็นระยะเวลาประมาณ 21 ปี (สิ้นสุดการเช่า 16 ธันวาคม 2584) รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุน 45,716 ตารางเมตร ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,863 ตารางเมตร โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2563 โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง มีอัตราการเช่าพื้นที่ 93.4% โดยภายหลังเข้าลงทุนเพิ่มเติมจะแต่งตั้ง CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์

ขณะที่ทรัพย์สินเดิมของกองทรัสต์ทั้ง 8 โครงการ ประกอบด้วย (1) โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (2) โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 (3) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า (4) โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต (5) โครงการเซ็นทรัลพลาซา เฟสติวัล พัทยา บีช (6) โรงแรมฮิลตัน พัทยา (7) โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และ (8) โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ยังมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในระดับที่ดีทุกโครงการ โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2563 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมทุกโครงการ 93.9%

ทั้งนี้ ภายหลังกองทรัสต์เข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการศูนย์การค้าทั้ง 2 โครงการ จะส่งผลดีต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดย ประมาณการเงินจ่ายผู้ถือหน่วยในปีแรก ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จและงบประกอบรายละเอียดกำไรจากการลงทุนสุทธิตามสมมติฐาน (ตั้งแต่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2564) อยู่ที่ 1.4020 บาทต่อหน่วย นอกจากนี้ภายหลังกองทรัสต์เข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการศูนย์การค้าทั้ง 2 โครงการเรียบร้อยแล้ว กองทรัสต์มีแผนที่จะลงทุนเพิ่มเติมในโครงการเซ็นทรัลพลาซาสุราษฎร์ธานี และโครงการเซ็นทรัลพลาซา อุบลราชธานี ซึ่งเป็นไปตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ครั้งที่ 1/2562 ต่อไป

“CPN ในฐานะผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ และจะเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมทั้ง 2 โครงการ ได้ให้การสนับสนุนกองทรัสต์ โดยปรับลดราคาทรัพย์สินที่ CPNREIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ จากเดิมที่จะเข้าลงทุนที่มูลค่าไม่เกิน 5,866 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าการลงทุนสูงสุดที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ครั้งที่ 1/2562 ปรับลดลงเป็นมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 5,672 ล้านบาท และในขณะเดียวกันเพื่อให้เกิดความมั่นใจแก่ผู้ลงทุนมากยิ่งขึ้น CPN จะให้การสนับสนุนโดยตกลงที่จะลดค่าตอบแทนผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่ CPNREIT ลงทุนในทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติม จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 (ระยะเวลาให้ความช่วยเหลือ) ในกรณีที่กำไรสุทธิก่อนหักค่าตอบแทนของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (EBITDA Before Deducting Property Management Fees) ของทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติม ที่กองทรัสต์ได้รับตามระยะเวลาให้ความช่วยเหลือนั้น ต่ำกว่าที่ประมาณการกำไรสุทธิก่อนหักค่าตอบแทนผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคิดตามสัดส่วนของระยะเวลาให้ความช่วยเหลือเทียบกับระยะเวลาประมาณการ CPN ยินดีลดค่าตอบแทนที่จะได้รับในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ เป็นจำนวนเงินเท่ากับผลลัพธ์ที่คำนวณได้ แต่ไม่เกินจำนวนสูงสุดซึ่งคำนวณจากจำนวนเงิน 40 ล้านบาท คิดตามสัดส่วนระยะเวลาให้ความช่วยเหลือเทียบกับระยะเวลาประมาณการ” นางสาวพิรินี กล่าว 

นางสาววีณา เลิศนิมิตร ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานวาณิชธนกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า ปัจจุบันแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ / ร่างหนังสือชี้ชวน อยู่ระหว่างการพิจารณาการมีผลใช้บังคับของสำนักงาน ก.ล.ต. โดยภายหลังได้รับการพิจารณาให้มีผลใช้บังคับแล้ว จะดำเนินการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม โดยจะเสนอขายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT และ GLANDRT ที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ณ วันปิดสมุดทะเบียนเพื่อกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม (Book Close) เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2563 โดยสามารถตรวจสอบสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมได้ที่ www.cpnreit.com และหากมีหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมที่เหลือจากการเสนอขายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT และ GLANDRT จะนำมาเสนอขายต่อประชาชนทั่วไปต่อไป 

ทั้งนี้ภายหลัง CPNREIT เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ จะยังคงเป็นกองทรัสต์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งในแง่ของมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าตามราคาตลาดของกองทรัสต์ (Market Capitalization) และช่วยเพิ่มศักยภาพและโอกาสได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ CPNREIT ยังเป็นกองทรัสต์ที่มีความมั่นคง โดยได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือจาก TRIS ที่ระดับ AA (เมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2563)

นายมนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า หลังจากเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจในวงกว้าง อย่างไรก็ตาม ตามผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2563 ได้สะท้อนให้เห็นภาพรวมธุรกิจศูนย์การค้าเริ่มเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว โดยภายหลังการกลับมาเปิดให้บริการศูนย์การค้าอีกครั้งในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม 2563 พบว่าผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมทั้ง 2 โครงการในไตรมาส 3 ปี 2563 ฟื้นตัวจากไตรมาส 2 ปี 2563 ค่อนข้างมาก นอกจากนี้ ทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมทั้ง 2 โครงการ จะบริหารโดย CPN ซึ่งเป็นผู้มีประสบการณ์และเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในประเทศไทย มานานเกือบ 40 ปี โดยสามารถบริหารอสังหาริมทรัพย์โครงการศูนย์การค้าผ่านวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ได้ตลอดมา นอกจากนี้ กองทรัสต์มีนโยบายเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง ซึ่งจะทำให้ CPNREIT เติบโตได้อย่างต่อเนื่องผ่านการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม จึงเชื่อมั่นว่าจะเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว