สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565

เศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะดำเนินไปในทิศทางใดนับว่าเป็นปัจจัยหลักสำคัญของทิศทางการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคที่อยู่อาศัย แม้ในช่วงปี 2564 ที่ผ่านมาเศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัว แต่ในส่วนของประเทศไทยต้องยอมรับว่าอยู่ในกลุ่มประเทศที่เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า เนื่องจากการชะลอตัวของกลุ่มธุรกิจบริการซึ่งประเทศไทยมีสัดส่วนพึ่งพาภาคการท่องเที่ยวสูง ในปี 2565 นี้ หลายภาคส่วนประเมินว่าจะเป็นปีแรกที่เศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นอย่างชัดเจน โดยมีแรงขับเคลื่อนหลัก ๆ มาจากการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนในประเทศ ทั้งการบริโภค การลงทุน และการท่องเที่ยวภายในประเทศหลังจากมีอัตราการฉีดวัคซีนกระจายทั่วถึงมากขึ้น ทำให้เศรษฐกิจในประเทศเริ่มกลับมาเดินเครื่องได้อีกครั้ง 

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าในปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยในส่วนของปัจจัยบวกประกอบด้วย การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย) มีการผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและให้ของแถมต่างๆ

สำหรับปัจจัยลบ คือความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง ประกอบด้วย อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอมิครอน” ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่  ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ รวมถึงภาวการณ์เพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

·    สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในปี 2564 ทั้งในส่วนของอุปสงค์และอุปทาน โดยความเคลื่อนไหวในด้านอุปทาน REIC พบการเปลี่ยนแปลงในส่วนของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในปี 2564 มีจำนวน 66,835 หน่วยลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -23.9 นับว่าเป็นปีที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำสุดในรอบ 15 ปี นับตั้งแต่ปี 2550 แต่ยังสูงกว่าปี 2549 ที่เกิดรัฐประหารที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรจำนวน  50,109 หน่วย

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในส่วนของอุปทานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2564 มีจำนวน 46,602 หน่วยลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -29.6 มูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี มีจำนวน 191,226 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -42.8 ซึ่งถือว่าเป็นปีที่มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ต่ำสุดในรอบ 11 ปี นับตั้งแต่ปี 2554 โดยต่ำกว่าปี 2554 ซึ่งเป็นปีที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในกรุงเทพมหานครที่มีจำนวน 82,595 หน่วย และในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2564 มีจำนวน 77,823 หน่วยลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -30.5 พบว่าเป็นปีที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนต่ำสุดในรอบ 11 ปี เช่นเดียวกันกับข้อมูลอยู่อาศัยเปิดตัวใหม่

ในส่วนของด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ปี 2564 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 265,493 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -21.6  ซึ่งปี 2564 เป็นปีที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุดในรอบ 7 ปีนับตั้งแต่ปี 2558 ที่มีจำนวน  375,035 หน่วย ทั้งนี้ในส่วนของแนวราบลดลงร้อยละ -25.7 และอาคารชุดลดลงร้อยละ   –26.6 ในส่วนของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2564 มีจำนวน 802,720 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -13.5 โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์แนวราบลดลงร้อยละ -11.0 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดลดลงร้อยละ –18.5

ในด้านของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2564 มีมูลค่า 612,074 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 เพียงร้อยละ -0.002 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างในปี 2564 มีมูลค่า 4,501,460 ล้านบาท เพิ่มจากปี 2563 ร้อยละ 5.8

·          สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ   

ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยของของคนต่างชาติในปี 2564 พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในปี 2564 มีจำนวน  8,198  หน่วย ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ -1.1 และมีสัดส่วนร้อยละ 9.1 ยังคงต่ำกว่าสัดส่วนค่าเฉลี่ย 2 ปี (2561-2562) ที่มีประมาณร้อยละ 10.0 ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างชาติ มีมูลค่า  39,610  ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ร้อยละ 5.0 และมีสัดส่วนร้อยละ 15.6 ยังคงต่ำกว่าสัดส่วนค่าเฉลี่ย 2 ปี (2561-2562) ที่มีประมาณร้อยละ 15.9 โดยในปี 2564 ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญชาติจีนมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด  จำนวน 4,867 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 59 ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ในขณะที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 22,874 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 58 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ รองลงมาเป็นสัญชาติรัสเซียมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน  306 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 4 ของการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 899 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 3 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ และอันดับสามเป็นสัญชาติ สหราชอาณาจักร มีจำนวน 280 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 3 ของการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 1,252 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 3 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ตามลำดับ

·       แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565

สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 REIC จัดทำประเมินสถานการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยโดยประเมินจาก 8 ตัวแปรหลัก โดยเรียงลำดับตามความสำคัญสูงสุด ประกอบด้วย อัตราการขยายตัวของ GDP อัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ย MRR ผลกระทบเชิญนโยบายและสถานการณ์ที่สำคัญ อัตราเงินเฟ้อทั่วไป อัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุด -กรุงเทพฯและปริมณฑล  และอัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุดในส่วนของภูมิภาค  ตามลำดับ โดยคาดการณ์ว่าปี 2565 ในด้านอุปทานจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าจะมีหน่วยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 85,538 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.0 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 15.2 ถึง 40.8 ในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 105,307 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.3 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 21.8 ถึง 48.8

ส่วนในด้านอุปสงค์คาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยคาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 332,192 จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 25.1 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 10.5 ถึง 35.5 การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 12.2 ถึง 37.1ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.1 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 7.2 ถึง 32.4

ในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 909,864 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 13.3  หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 0.9 ถึง 23.9 การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -0.9 ถึง 21.2 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 4.6 ถึง 29.9

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศคาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศประมาณ 627,548 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 2.5 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -7.7 ถึง 12.8 และคาดว่าจะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างประมาณ 4,748,189 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 5.5 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -5.1 ถึง 10.8

·       ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดรวม

เพื่อเป็นการติดตามการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิดและที่ผ่านมายังไม่มีหน่วยงานใดจัดทำดัชนีที่จะสามารถบ่งชี้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยในแต่ละช่วงเวลาว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงในอัตราร้อยละเท่าไร REIC จึงได้จัดทำ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ขึ้น เพื่อใช้เป็นดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยจัดทำขึ้นจากชุดข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทาน พบว่า ปี 2564 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปรับตัวลดลงร้อยละ -2.9 จากปี 2563 และคาดว่าปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะขยับขึ้นไปอยู่ที่  83.8 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 14.2 หรืออยู่ในช่วง 79.6  หรือ 88.1 จุด หรือร้อยละ 8.4 ถึง 20.0

“จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม REIC คาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการฯบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen-Y, Gen-Z ลงมา ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น”

ทั้งนี้ ในปี  2565 ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิค 19 มากจนต้องมีการ Lock-down จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร  บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้นผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องระวัง นอกจากนี้การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบ และถ้าหากมีการเกิด NPL ขึ้นมา สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี 2565 จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน ดร.วิชัย กล่าวในตอนท้าย