รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก...ทำเลใหม่เปิดประตูสู่การพัฒนาโครงการบ้าน และคอนโด

KEY SUMMARY

รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกมีนัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไร?

รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ส่วนตะวันออก) มีแผนเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินช่วงต้นปี 2028 โดยอยู่ระหว่างพิจารณาจัดหาขบวนรถไฟฟ้า เมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2024 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีอนุมัติผลการคัดเลือกเอกชนเข้าร่วมลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ได้แก่ บริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) (BEM) หลังจากนั้น การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้ลงนามกับ BEM รวมถึง BEM ได้ลงนามกับ บริษัท ช. การช่าง จำกัด (มหาชน) ให้ออกแบบและดำเนินการก่อสร้างโยธา ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ (ส่วนตะวันตก) รวมถึงให้จัดหาระบบรถไฟฟ้าตลอดสายสีส้ม ทั้งช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ (ส่วนตะวันตก) และช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ส่วนตะวันออก)

ทั้งนี้รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกที่ก่อสร้างงานโยธาแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างออกแบบระบบรถไฟฟ้า รวมถึง BEM อยู่ระหว่างพิจารณาจัดหาขบวนรถไฟฟ้ามาให้บริการ และทยอยรับมอบ โดยมีแผนเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2027 ถึงต้นปี 2028

การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกจะช่วยเชื่อมต่อการเดินทางไปยังสถานที่สำคัญ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดเส้นทาง อีกทั้ง ยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกจะมีบทบาทสำคัญในการช่วยขยายความเป็นเมืองออกไปจากพื้นที่สำคัญทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะจากในช่วงต้นสาย แถบพระราม 9 ซึ่งเป็นโซนที่ตั้งของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ซึ่งประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม รวมถึงยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกเชื่อมต่อการเดินทางไปยังสถานที่สำคัญ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดเส้นทางในช่วงกลางสาย ไปจนถึงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งเชื่อมต่อกับแหล่งที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ คันนายาว
มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก

อีกทั้ง รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว ได้แก่ 1) การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ซึ่งเป็นทำเลห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐเกาหลีประจำประเทศไทย สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐประชาชนจีนประจำประเทศไทย และเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม 2) การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่สถานีแยกลำสาลี ซึ่งเป็นย่านที่มีความหลากหลาย ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า มหาวิทยาลัย สนามกีฬา แหล่งชุมชน และที่อยู่อาศัย ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม และ 3) การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีมีนบุรี ซึ่งจะสามารถเชื่อมต่อกับแหล่งที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก เช่น รามอินทรา คู้บอน ซึ่งเป็นช่วงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูได้

ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ประกอบกับการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ เป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ครอบคลุมพื้นที่วงกว้างตั้งแต่พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ซึ่งเริ่มตั้งแต่ศูนย์วัฒนธรรมฯ แยกลำสาลี ไปจนถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก ประกอบกับการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว ทั้งสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก-สำโรง) และสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี-วัดพระศรีมหาธาตุ-มีนบุรี) ส่งผลให้ทำเลใกล้เคียงที่สามารถเชื่อมต่อกับทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ยังครอบคลุมถึงพื้นที่บางส่วนในเส้นทางรถไฟฟ้าดังกล่าว ได้แก่ พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งเหนือ เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออก ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ และลาดกระบัง รวมถึงพื้นที่บางส่วนในช่วงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู เช่น รามอินทรา คู้บอน อีกด้วย

SCB EIC มองว่า จากการที่ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงครอบคลุมพื้นที่เป็นวงกว้าง ตั้งแต่พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ไปจนถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก จึงมีความหลากหลายของพื้นที่ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดเส้นทาง ทั้งในช่วงต้นสาย กลางสาย ไปจนถึงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งมีนัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ ๆ สำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม ในรูปแบบ และระดับราคาต่าง ๆ อย่างสอดคล้องกับแต่ละทำเล เพื่อรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และการลงทุน ที่จะมีความคึกคักมากขึ้นจากความสะดวกในการเดินทาง ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกตามแผนในช่วงปลายปี 2027 ถึงต้นปี 2028

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงเป็นอย่างไร?

ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ (ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก) เป็นทำเลที่มีที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ขยายตัวอย่างโดดเด่นในปี 2023 โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 4,108 หน่วย (+209%YOY) ซึ่งผู้ประกอบการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ส่งผลให้ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สูงกว่าทำเลอื่น ๆ อย่างโดดเด่น คิดเป็นสัดส่วน 55% ของหน่วยเปิดขายใหม่โดยรวม สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 1,836 หน่วย หดตัว -10% จากฐานที่สูงในช่วงเดียวกันของปี 2023

ขณะที่หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออก (ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ และลาดกระบัง) ในปี 2023 อยู่ที่ 2,888 หน่วย หดตัว -42%YOY และยังมีแนวโน้มหดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2024
โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 878 หน่วย (-34%YOY) สะท้อนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอย่างระมัดระวัง สอดคล้องกับอุปสงค์ที่หดตัวมาก และที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับสูง

สำหรับทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งเหนือ (เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว) แม้หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในปี 2023 จะขยายตัวจากปี 2022 อีกทั้ง ยังมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2024 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ทำเลนี้มีหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 579 หน่วย (+18%YOY) แต่ก็พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยด้านต้นทุนที่ดิน ที่ราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลางอยู่ในระดับสูง และยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูงในทำเลนี้

ในส่วนของกำลังซื้อ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในปี 2023 ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงทุกทำเลหดตัวจากปี 2022 และยังมีแนวโน้มหดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2024 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงรวมกันอยู่ที่ 3,400 หน่วย หดตัว -28% จากในช่วงเดียวกันของปี 2023 สอดคล้องกับภาพรวมของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่หดตัวมาก

ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะกำลังซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ ก็ยังพบว่า อัตราการขายได้ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ก็ยังต่ำกว่าในปี 2023 ในทุกทำเล สอดคล้องกับภาพรวมของอัตราการขายได้ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่หดตัวเช่นกัน

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงเป็นอย่างไร?

ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในปี 2023 ขยายตัวได้ทั้งการพัฒนาโครงการใหม่ และกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม จะมีแนวโน้มหดตัวในปี 2024 SCB EIC มองว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ได้ปัจจัยหนุนจากการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว อย่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นทำเลที่เชื่อมต่อกับสถานที่สำคัญต่าง ๆ รวมถึงยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายหลัก อย่างสายสีเขียว (สีลม และสุขุมวิท) ที่มีเส้นทางผ่านใจกลางเมือง
และแหล่งงานสำคัญ ประกอบกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีชมพูเพิ่มเติม รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกที่ก่อสร้างงานโยธาแล้วเสร็จ เป็นการเปิดพื้นที่ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่ราคาที่ดินตามเส้นทางดังกล่าวยังไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับเส้นทางรถไฟฟ้าทำเลใจกลางเมือง ส่งผลให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท

ในปี 2023 หน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงขยายตัวจากปี 2022 ในทุกทำเล อย่างไรก็ดี ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 หน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงโดยรวมหดตัวถึง -44%YOY มาอยู่ที่ 6,424 หน่วย ในจำนวนนี้ ส่วนใหญ่ 48% เป็นหน่วยคอนโดมิเนียม
เปิดขายใหม่ทำเลรถไฟฟ้าสายสีชมพู ขณะที่ไม่มีหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 หลังจากที่ในปี 2023 มีความคึกคักเป็นอย่างมาก จากกระแสการก่อสร้างงานโยธาแล้วเสร็จ
ของรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก

ในส่วนของกำลังซื้อ พบว่า ในปี 2023 หน่วยคอนโดมิเนียมขายได้ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงขยายตัวจากปี 2022 ในทุกทำเล อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 หน่วยคอนโดมิเนียมขายได้ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงโดยรวมอยู่ที่ 1,402 หน่วย หดตัวถึง -66%YOY ทั้งนี้หากพิจารณาเฉพาะกำลังซื้อคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ก็ยังพบว่า อัตราการขายได้ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 ก็ยังต่ำกว่าในปี 2023 ในทุกทำเล อย่างไรก็ดี ทำเลรถไฟฟ้า
สายสีน้ำเงินยังมีอัตราการขายได้ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ในระดับสูง โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 หดตัวเล็กน้อยจากปี 2023 ท่ามกลางอัตราการขายได้ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในภาพรวมที่หดตัวรุนแรง

ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในระยะข้างหน้า เป็นอย่างไร?

ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 พบว่า ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 23% โดยทำเลที่ได้รับความสนใจเป็นลำดับต้น ๆ ได้แก่ กรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก (ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ ลาดกระบัง) และกรุงเทพฯ ชั้นกลางฝั่งเหนือ (เช่น บางเขน จตุจักร ลาดพร้าว) โดยส่วนใหญ่ 90% สนใจซื้อบ้านเดี่ยว ในจำนวนนี้ ส่วนใหญ่ 56% สนใจซื้อบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง 5.1-20 ล้านบาท รองลงมา 36% สนใจซื้อบ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท และในส่วนของบ้านเดี่ยวระดับบนราคาสูงกว่า 20 ล้านบาท มีผู้สนใจซื้อคิดเป็น 8%

ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า ผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 19% โดยทำเล
ที่ได้รับความสนใจเป็นลำดับต้น ๆ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) รถไฟฟ้าสายสีส้ม
ส่วนตะวันออก และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยส่วนใหญ่ 38% สนใจคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลาง 3.1-5 ล้านบาท

สำหรับความต้องการเช่า พบว่า ผู้ที่กำลังเช่า หรือมีแผนจะเช่าคอนโดมิเนียม สนใจเช่าคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้า
สายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 30% ในจำนวนนี้ โดยส่วนใหญ่ 80% ระบุว่า อัตราค่าเช่าที่กำลังจ่าย หรือมีแผนจะจ่ายต่อเดือนอยู่ที่ไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน โดยทำเลที่ได้รับความสนใจมากที่สุด ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง)

ผลสำรวจ สะท้อนว่า ในระยะข้างหน้า ทำเลที่ไม่ได้อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก แต่ยังอยู่ใกล้เคียง หรือเชื่อมต่อกับทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกได้ อย่างกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก (ได้แก่ บางกะปิ บึงกุ่ม สะพานสูง ประเวศ ลาดกระบัง) และทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย มากกว่าทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกโดยตรง โดยทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออกเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญ รวมถึงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า มหาวิทยาลัย สนามบินสุวรรณภูมิ ประกอบกับการเดินทางที่มีความสะดวกมากขึ้น ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง Airport Rail Link ถนน และทางพิเศษที่สามารถเชื่อมต่อเข้าเมืองได้หลายเส้นทาง เช่น รามคำแหง ลาดพร้าว ถนนศรีนครินทร์ ทางพิเศษศรีรัช ไปจนถึงมอเตอร์เวย์เชื่อมต่อไปยังต่างจังหวัดในภาคตะวันออก ส่งผลให้ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอกฝั่งตะวันออก ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ (ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก) ซึ่งเป็นทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกโดยตรง

สำหรับความสนใจตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งความต้องการซื้อและเช่า ยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) เนื่องจากเป็นเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้ว และมีความสะดวกในการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายหลัก อย่างสายสีเขียว (สีลม และสุขุมวิท) ที่เป็นเส้นทางผ่านใจกลางเมือง และแหล่งงานสำคัญ ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายที่มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก โดยคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ยังสามารถตอบโจทย์กำลังซื้อส่วนใหญ่ในตลาดที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมา ประกอบกับในปี 2023 หน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทในทำเลนี้ คิดเป็นสัดส่วน 30% ของหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่โดยรวม สะท้อนว่าในทำเลนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมาที่เป็นตัวเลือกตอบโจทย์ผู้ที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมอยู่มาก อีกทั้งคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมาในทำเลนี้ ก็ยังสามารถตอบโจทย์ความต้องการเช่าของผู้ที่กำลังเช่า หรือมีแผนจะเช่าคอนโดมิเนียมที่สามารถจ่ายอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงมากนัก คือไม่เกิน 10,000 บาท/เดือนได้อีกด้วย ส่งผลให้ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-หัวลำโพง) ยังมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้ที่มีแผนจะซื้อ หรือเช่าคอนโดมิเนียม

ปัจจัยใดบ้างที่จะมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียง?

การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกตามแผนในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินต้นปี 2028 จะช่วยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกให้มีความคึกคักขึ้น SCB EIC มองว่า แม้ปัจจุบัน การก่อสร้างงานโยธาของรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกจะแล้วเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่อาจยังไม่ได้ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อ และการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกโดยตรง ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ
ในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ และคอนโดมิเนียมในทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกได้มากนัก โดยมีส่วนช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อ และการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลที่ไม่ได้อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม
ส่วนตะวันออก แต่ยังอยู่ใกล้เคียง หรือเชื่อมต่อกับทำเลในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกได้มากกว่า อย่างไรก็ดี การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกตามแผนในช่วงปลายปี 2027 หรือไม่เกินต้นปี 2028 จะช่วยให้เกิดการขยายความเป็นเมือง และความสะดวกในการเดินทาง โดย BEM ประเมินว่า จะมีจำนวนผู้โดยสารใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม
ส่วนตะวันออกมากกว่า 100,000 คน-เที่ยว/วัน ซึ่งจะหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกให้มีความคึกคักขึ้น

ทั้งนี้ SCB EIC มองว่า แนวโน้มการให้ความสำคัญกับทำเลที่อยู่อาศัยที่สะดวกต่อการเดินทาง มากกว่าพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมา หันมาเลือกอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า แทนที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ มากขึ้น จึงถือเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นสาย ถึงกลางสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก เพื่อตอบโจทย์ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าอีกด้วย

สำหรับในช่วงปลายสายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ได้แก่ ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยทำเลนี้เป็นพื้นที่ศักยภาพต่อเนื่องมาจากในแถบบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูง ประกอบกับราคาที่ดินในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าทำเลบางกะปิ บึงกุ่ม และสะพานสูงค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกมาก โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 5 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายด้านหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในบางทำเลยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง ที่ยังพึ่งพากำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับ
ปานกลาง-ล่าง ซึ่งกำลังเผชิญแรงกดดันจากค่าครองชีพ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยกำลังซื้อต้องใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัว และมีความเปราะบางทางการเงินสูง จึงส่งผลให้การพัฒนาโครงการ
ที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง

นอกจากนี้ ราคาที่ดินยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดิน
ในหลายพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้น และคาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม
ส่วนตะวันออก ประกอบกับการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา แก้ไข เปลี่ยนแปลง
ก็เป็นปัจจัยที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้แนวโน้มราคาที่ดินที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลให้รูปแบบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงในอนาคตเปลี่ยนแปลงไป อย่างทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอก
ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ (ได้แก่ คันนายาว มีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก) ที่ในปี 2023 หน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 47% ของหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่โดยรวมในทำเลนี้ ซึ่งในอนาคตอาจมีสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านแฝดมากขึ้น อีกทั้ง หน่วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดขายใหม่ระดับราคาไม่เกิน
5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 33% ของหน่วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดขายใหม่โดยรวมในทำเลนี้ ซึ่งในอนาคตอาจมีสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทมากขึ้น สำหรับในส่วนของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกในปี 2023 ทั้งหมด 100% เป็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็อาจมีสัดส่วนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มเติมในอนาคตไปตามแรงกดดันด้านราคาที่ดิน

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียงยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ อย่างรอบด้าน รวมถึงต้องให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่อาจเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลางลงมา ที่ยังต้องพิจารณาหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับสูง ท่ามกลางแนวโน้มการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นไปตามราคาที่ดิน หรือสำหรับในกรณีที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงเพื่อรักษารายได้ และอัตรากำไร ด้วยการหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลนี้ ก็ยังจำเป็นต้องพิจารณาการแข่งขันกับโครงการระดับราคาปานกลาง-บนในทำเลอื่น ๆ ซึ่งยังมีตัวเลือกตอบโจทย์ผู้ที่มีกำลังซื้ออยู่มากประกอบกันอีกด้วย

ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเป็นไปได้ของปัจจัยหนุนอื่น ๆ ทั้งมาตรการลดค่าโดยสารรถไฟฟ้าเหลือ
20 บาทตลอดสาย ซึ่งครอบคลุมรถไฟฟ้าสายสีส้มด้วย จะช่วยกระตุ้นการใช้บริการ และจูงใจให้ซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้ รวมถึงมาตรการขยายเพดานการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติให้ได้มากกว่า 49% ที่จะหนุนให้การซื้อคอนโดมิเนียม
จากชาวต่างชาติในทำเลนี้มีความคึกคัก และเป็นไปอย่างถูกกฎหมายมากขึ้น โดยเฉพาะจากชาวจีน ที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกอยู่แล้ว

อีกทั้ง ยังต้องติดตามความคืบหน้าของการดำเนินการก่อสร้าง และการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันตก
ซึ่งจะหนุนให้มีจำนวนผู้โดยสารใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออกมากขึ้นตามไปด้วย จากการเชื่อมต่อการเดินทางไปยังสถานที่สำคัญได้ครอบคลุมมากขึ้น โดย BEM คาดการณ์ว่า ภายหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก และส่วนตะวันตกตลอดเส้นทาง ตามแผนในปี 2030 จะมีจำนวนผู้โดยสารใช้บริการประมาณ 400,000 คน-เที่ยว/วัน รวมถึงยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) และสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ที่จะมาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ซึ่งจะยิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางมากขึ้นในอนาคต

บทวิเคราะห์โดย... https://www.scbeic.com/th/detail/product/orange-line-081124

ผู้เขียนบทวิเคราะห์

กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์

นักวิเคราะห์อาวุโส