มุมองจากผู้บริหารแสนสิริต่อภาคอสังหาฯ ปัจจุบัน

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

จากการที่รัฐบาลประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปจนถึงกลางปีหน้านั้น ถือเป็นเรื่องที่ดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย และเมื่อรวมกับอีก มาตรการคือการผ่อนคลาย LTV ที่ทาง ธปท. ประกาศออกมาก่อนหน้านี้ ก็ดูเหมือนว่าน่าจะช่วยทำให้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตได้ เพราะเป็นเครื่องมือที่เคยใช้ประสบความสำเร็จมาแล้วในอดีต แต่ปัจจุบันสถานการณ์ต่างๆ ได้เปลี่ยนไปมาก โดยส่วนตัวคิดว่าคงไม่น่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาพลิกฟื้นได้มากนัก เนื่องจากมาตรการที่ออกมานั้น ประกาศออกมาหรือมีการบังคับใช้ช้าเกินไป เป็นมาตรการแบบ Reactive ไม่ใช่ Proactive เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นสัญญาณเชิงลบมา 1 ปีแล้ว ห่วงโซอุปทานต่างๆ ได้รับผลกระทบและบอบช้ำไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตามต้องขอขอบคุณทุกภาคส่วนในความพยายามทำให้สถานการณ์ต่างๆ ดีขึ้น เพราะมาช้ายังดีกว่าไม่มา 

เนื่องจากปัญหาปัจจุบันของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่กำลังซื้อ ซึ่งติดกับดักหนี้ครัวเรือนอยู่ กล่าวคือ ถ้า GDP ไม่เติบโต กำลังซื้อก็จะไม่กลับมา จึงคาดการณ์ว่ามาตรการที่กล่าวมาข้างต้นไม่ได้ช่วยให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นมากนัก และถ้าถามว่าวันนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการอะไร เราคงตอบเป็นเสียงเดียวกันว่า เราต้องการให้กำลังซื้อของประชาชนมีมากขึ้น แล้วประชาชนจะมีกำลังซื้อได้อย่างไร คำตอบคือ ธนาคารต้องปล่อยสินเชื่อให้มากขึ้น เศรษฐกิจจะไม่เติบโตถ้าสินเชื่อไม่เติบโต จริงอยูที่เรากังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน ซึ่งหนี้สินจากที่อยู่อาศัยถือเป็นสัดส่วนที่มากที่สุด แต่การที่หนี้สินจากที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากที่สุดนั้นไม่อยากให้มองว่าเป็น สาเหตุ ในการทำให้ประชาชนเป็นหนี้ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีพ และที่สำคัญ หนี้สินจากที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL น้อยที่สุด นั่นหมายความว่าที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งจำเป็นที่ประชาชนต้องการ และนอกจากนี้ที่มูลค่าหลักประกันของที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลงเหมือนสินค้าหรือหนี้ประเภทอื่นๆ ดังนั้นถ้ามีการเพิ่มเป้าหมายให้แต่ละธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ได้เพิ่มอีก 10% ในปีนี้ จะเป็นมาตรการที่ดีมาก ที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่หดตัวไปมากกว่านี้ ที่สำคัญต้องทำควบคู่ไปกับการลดดอกเบี้ย ซึ่งก่อนหน้านี้ก็ทาง ธปท. ก็ได้มีการประกาศลดดอกเบี้ยมาครั้งหนึ่งแล้วในตอนต้นปี แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่างๆ ก็ยังลดลงไม่มาก หวังว่าช่วงนี้คงต้องเป็นช่วงเวลาที่องค์กรที่มีความแข็งแรง เช่น ธนาคารพาณิชย์ที่ผลประกอบการในปีที่ผ่านมาต่างมีกำไรที่เติบโตกันถ้วนหน้า ต้องช่วยเหลือภาคส่วนต่างๆ ในสังคมให้มากขึ้น เพื่อให้ประเทศและเศรษฐกิจเดินต่อไปได้ ไม่ว่าจะเป็นการลด Spread ระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากให้แคบลง หรือปรับมาตรการบางอย่างให้เข้มข้นน้อยลง เพื่อผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ เป็นต้น 

และล่าสุดจากมาตรการ การขึ้นภาษีของประธานาธิบดี โดนัลด์ ทรั้มป์ ที่ตั้งกำแพงภาษี 36% สำหรับสินค้าส่งออกของไทยไปยังประเทศสหรัฐอเมริกานั้น ย่อมส่งผลกระทบในแง่ลบโดยตรงกับ GDP ของประเทศไทยทันที เนื่องจาก 70% ของ GDP เรามาจากการส่งออก และประเทศสหรัฐอเมริกาถือเป็นตลาดส่งออกที่ใหญ่ที่สุดของไทย สิ่งที่ตามคือ กำลังซื้อของคนในประเทศจะยิ่งลดลงไปอีก ซึ่งจะกระทบกับธุรกิจทุกภาคส่วนไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์ และถ้าดูองค์ประกอบหลักๆของ GDP ไทย ซึ่งประกอบด้วย 1. ดุลการค้าระหว่างประเทศ (ส่งออก-นำเข้า) 2. การใช้จ่ายของรัฐบาล 3. การลงทุน และ 4. การบริโภคในประเทศ จะเห็นได้ว่า การส่งออกและการบริโภคในประเทศจะต้องลดลงแน่นอน ส่วนการใช้จ่ายของรัฐบาลก็ยังติดขัดในเรื่องการเบิกจ่ายและการขยายการใช้จ่ายไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานจากกรอบหนี้สาธารณะที่ 70% ซึ่งทำให้ไม่สามารถใช้จ่ายได้เพิ่มขึ้นนัก ดังนั้นทางรอดทางเดียวของประเทศไทยตอนนี้ก็คือ การลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งก็ต้องมีการปรับกฎระเบียบต่างๆ ให้เอื้อกับการที่เค้าจะมาลงทุนให้มากขึ้น และก็คงต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 1-2 ปี กว่าเม็ดเงินจะเข้ามาและมีการจ้างงานเกิดขึ้น ซึ่งก็ไม่รู้ว่าเศรษฐกิจไทยกว่าจะไปถึงตรงนั้นจะเป็นอย่างไร แต่อย่างน้อยเมื่อมีชาวต่างชาติมาลงทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะมีมากขึ้น ซึ่งตรงนี้น่าจะช่วยผลักดันให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยบวกเสริมบ้าง แต่ถ้าไม่มีการขยายระยะเวลาการเช่าให้นานขึ้น ก็จะทำให้เศรษฐกิจไทยเสียโอกาสในการที่จะมีเม็ดเงินใหม่ๆเข้ามาช่วยพยุงเศรษฐกิจในช่วงที่เรายากลำบาก 

สุดท้ายก็คงต้องพูดถึงผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวด้วย ซึ่งเหตุการณ์ผ่านมาร่วม 10 วันแล้ว สิ่งที่เราต้องคำนึงเป็นอันดับแรกคือ ความสูญเสียและความรู้สึกของผู้ที่ได้รับผลกระทบ กล่าวคือจะต้องกลับไปเยียวยาและช่วยเหลือให้เร็วที่สุด ไม่ว่าจะเป็นความช่วยเหลือจากหน่วยงานภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ตาม อย่างไรก็ตาม คงหลีกเลี่ยงไม่ได้ว่าผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นน่าจะมีพอสมควร โดยเฉพาะตลาดคอนโด ในช่วงนี้ก็จะได้รับผลกระทบเต็มๆ จากความเชื่อมั่น และความพร้อมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องให้ Priority กับการดูแลลูกค้าก่อนการขาย อย่างไรก็ดีความต้องการโครงการแนวราบ อย่าง บ้านและทาวน์เฮ้าส์กลับมีเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการแนวราบใน Portfolio ของตัวเองได้รับปัจจัยบวกจากเหตุการณ์ไม่คาดคิดนี้ ซึ่งก็ทำให้ภาพตลาดโดยรวมยังไม่ได้ถึงกับไม่ดีมากนัก ถ้าไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวเกิดขึ้นอีก ประชาชนเริ่มหายตื่นตระหนก และโครงการมีการซ่อมแซมความเสียหายต่างๆ เรียบร้อยแล้ว สถานการณ์น่าจะกลับสู่ภาวะปกติ และความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดก็จะกลับมา โดยส่วนตัวมองว่าผลกระทบนี้เป็นเพียงระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากโครงการคอนโดต่างๆ ได้ผ่านบททดสอบครั้งใหญ่ที่สุดมาแล้ว ว่าโครงสร้างอาคารแข็งแรงและปลอดภัยต่อการอยู่อาศัย และที่สำคัญที่สุด เราคงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องมีที่อยู่อาศัยถึง 2 ประเภท เพื่ออยู่อาศัย นั่นคือ เมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมเราก็อยากจะอยู่คอนโด และเมื่อเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวเราก็อยากจะอยู่บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ ดังนั้นผมไม่คิดว่าประชาชนจะสามารถมีที่อยู่อาศัย 2 ประเภทได้ทุกคน แต่ละประเภทก็มีจุดเด่นที่ต่างกันไป สำหรับตอนนี้คงต้องให้เวลาเยียวยาจิตใจผู้ที่ได้รับผลกระทบไปก่อน เหมือนกับที่พวกเราชอบพูดกันว่า “แล้วมันก็จะผ่านไป” ผมเชื่อว่าข้อดีของคอนโด โดยเฉพาะคอนโดในเมืองนั้น ทำให้การเดินทางของเราสะดวกสบาย ประหยัดเวลาและประหยัดค่าเดินทาง ทำให้เราจัดการชีวิตได้มีประสิทธิภาพขึ้นไม่ว่าจะเดินทางไปทำงานหรือทำธุระต่างๆ ประเทศต่างๆที่เค้า ประสบปัญหาแผ่นดินไหว อย่างเช่น ญี่ปุ่น หรือ ไต้หวัน เค้าก็มีการปรับตัวและยังอยู่อาศัยในอาคารสูงได้ สำหรับประเทศไทย คิดว่าเมื่อเวลาผ่านไป เราก็คงจะปรับตัวได้เช่นกัน