|
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาสที่ 1 ปี 2568” พบว่า มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 42.0 ลดลง -8.4 จุด เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 50.4 และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 48.3 ลดลง -6.3 จุด โดยดัชนีมีค่าต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นลดลงต่อสถานการณ์ธุรกิจในภาวะปัจจุบัน โดยมีสาเหตุสำคัญมาจากภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่ธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ นอกจากนี้ ยังมีความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ ตลอดจนมาตรการตอบโต้ทางภาษี (Reciprocal Tariff) ของสหรัฐอเมริกาต่อหลายประเทศทั่วโลก ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในภาพรวมอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าอยู่ที่ระดับ 52.3 ลดลง -12.0 จุด เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 64.3 แม้จะลดลง แต่ยังคงสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนถึงมุมมองในเชิงบวกของผู้ประกอบการที่ยังคาดหวังว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ปัจจัยสนับสนุนมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ อาทิ โครงการ "คุณสู้ เราช่วย" ที่มีเป้าหมายในการลดภาระหนี้สินภาคครัวเรือน และช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้กับประชาชน นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังได้ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เป็นการชั่วคราว โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งคาดว่า จะส่งผลเชิงบวกต่อกำลังซื้อและการบริโภคภายในประเทศในระยะต่อไป โดยมีรายละเอียด ดังนี้
ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) ของแต่ละด้าน ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่า ผู้ประกอบการ ฯ มีความเชื่อมั่นลดลงเกือบทุกด้านเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยด้านผลประกอบการลดลงมากที่สุด -13.6 จุด อยู่ที่ระดับ 34.8 (จากระดับ 48.4) รองลงมาเป็นด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) ลดลง -9.7 จุด อยู่ที่ระดับ 37.4 (จากระดับ 47.1) ด้านการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่ลดลง -5.3 จุด อยู่ที่ระดับ 46.1 (จากระดับ 51.4) ด้านยอดขายลดลง -3.5 จุด อยู่ที่ระดับ 39.4 (จากระดับ 42.9) ด้านการจ้างงานลดลง -0.9 จุด อยู่ที่ระดับ 45.2 (จากระดับ 46.1) ในขณะที่ด้านการลงทุนเพิ่มขึ้น 1.0 จุด อยู่ที่ระดับ 48.9 (จากระดับ 47.9)
สำหรับความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันที่จำแนกตามกลุ่มผู้ประกอบการ ฯ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่า ความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันของผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีที่ระดับ 39.0 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่อยู่ระดับ 57.1 และต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies ที่เป็นรายกลาง-รายย่อย มีความเชื่อมั่นต่อสถานการณ์ธุรกิจในภาวะปัจจุบันลดลง ส่งผลให้ดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาสนี้ ลดลงเกือบทุกด้านเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยด้านผลประกอบการลดลงมากที่สุดอยู่ที่ระดับ 28.9 (จากระดับ 53.6) รองลงมาเป็นด้านยอดขายลดลงอยู่ที่ระดับ 32.9 (จากระดับ 57.1) ด้านการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่อยู่ที่ระดับ 43.4 (จากระดับ 53.6) ด้านการลงทุนอยู่ที่ระดับ 47.4 (จากระดับ 57.1) ด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) อยู่ที่ระดับ 34.2 (จากระดับ 42.9) ขณะที่ด้านการจ้างงานเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 47.4 (จากระดับ 46.4) สำหรับผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีระดับ 43.9 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่มีค่าดัชนีระดับ 45.8 ลดลงเกือบทุกด้าน โดยความเชื่อมั่นฯ ด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) ลดลงมากที่สุดอยู่ที่ระดับ 39.6 (จากระดับ 50.0) รองลงมาเป็นด้านผลประกอบการลดลงมาอยู่ที่ระดับ 38.6 (จากระดับ 45.0) ด้านการจ้างงานลดลงมาอยู่ที่ระดับ 43.8 (จากระดับ 45.8) ด้านการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 47.9 (จากระดับ 50.0) ขณะที่ความเชื่อมั่นฯ ด้านยอดขายเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 43.8 (จากระดับ 33.3) และด้านการลงทุนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 50.0 (จากระดับ 41.7)
ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลในภาพรวมอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าดัชนีระดับ 52.3 ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่มีค่าดัชนีระดับ 64.3 โดยลดลง -12.0 จุด แต่ยังคงสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนว่าผู้ประกอบการ ฯ ยังคงมีความเชื่อมั่นในมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือนข้างหน้า หากพิจารณาในรายละเอียดของดัชนีความเชื่อมั่น ฯ แต่ละด้าน พบว่า ผู้ประกอบการ ฯ มีความเชื่อมั่นลดลงทุกด้านเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยด้านยอดขายลดลงมากที่สุด -10.9 จุด อยู่ที่ระดับ 61.6 (จากระดับ 72.5) รองลงมาเป็นด้านการลงทุนลดลง -10.8 จุด มาอยู่ที่ระดับ 53.8 (จากระดับ 64.6) ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่ลดลง -8.2 จุด อยู่ที่ระดับ 53.6 (จากระดับ 61.8) ด้านผลประกอบการลดลง -5.4 จุด อยู่ที่ระดับ 56.3 (จากระดับ 61.7) ด้านการจ้างงานลดลง -3.4 จุด อยู่ที่ระดับ 49.1 (จากระดับ 52.5) และด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) ลดลง -2.8 จุด อยู่ที่ระดับ 39.3 (จากระดับ 42.1)
หากจำแนกเป็นกลุ่มผู้ประกอบการ ฯ พบว่า ผู้ประกอบการฯ กลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 48.7 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่มีค่าดัชนีระดับ 60.7 สะท้อนว่า ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีความเชื่อมั่นลดลงต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือนข้างหน้า ซึ่งมีความเชื่อมั่น ฯ ลดลงเกือบทุกด้าน โดยด้านยอดขายลดลงมากที่สุดมาอยู่ที่ระดับ 53.9 (จากระดับ 75.0) รองลงมาเป็นด้านการลงทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับ 50.0 (จากระดับ 67.9) ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 43.4 (จากระดับ 60.7) ด้านผลประกอบการลดลงมาอยู่ที่ระดับ 48.7 (จากระดับ 64.3) ด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 42.1 (จากระดับ 42.9) ขณะที่ความเชื่อมั่นฯ ด้านการจ้างงานเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 53.9 (จากระดับ 50.0) สำหรับผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 54.7 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่มีค่าดัชนีระดับ 66.7 แต่ยังคงสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนว่าผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies ยังคงมีความเชื่อมั่นในมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือนข้างหน้า แต่พบว่า ความเชื่อมั่นฯ ลดลงเกือบทุกด้าน โดยด้านการจ้างงานลดลงมากที่สุดมาอยู่ที่ระดับ 45.8 (จากระดับ 54.2) รองลงมาเป็นด้านการลงทุนลดลงอยู่ที่ระดับ 56.3 (จากระดับ 62.5) ด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 37.5 (จากระดับ 41.7) ด้านยอดขายลดลงมาอยู่ที่ระดับ 66.7 (จากระดับ 70.8) ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่ ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 60.4 (จากระดับ 62.5) ขณะที่ด้านผลประกอบการเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 61.4 (จากระดับ 60.0)
วิธีการจัดทำข้อมูล
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ออกแบบสอบถามเพื่อจัดทำ “ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล” เป็นรายไตรมาส โดยเริ่มจัดทำมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2550
ดัชนีความเชื่อมั่น ฯ จะแบ่งออกเป็น ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) และดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectation Index) ซึ่งทั้งสองดัชนี จะมีข้อคำถาม 6 ด้าน ได้แก่ ผลประกอบการของบริษัท ยอดขาย สถานการณ์การลงทุน การจ้างงาน ต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) และการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่
ในการประมวลผล ศูนย์ข้อมูลฯ จะให้น้ำหนักกับบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed Companies) มากกว่า บริษัทที่ไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Non-listed Companies) ในสัดส่วน 60 : 40 เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลปัจจุบันส่วนใหญ่เกินกว่าร้อยละ 60 เป็นโครงการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed Companies) กลุ่มตัวอย่างที่ทำการสอบถามจะเป็นผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล รวม 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม
การแปลความหมาย
ค่ากลางของดัชนีเท่ากับ 50.0 จุด ดังนั้น หากค่าดัชนีสูงกว่าค่ากลาง หมายถึง ผู้ประกอบการ
มีความเชื่อมั่นและมีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ธุรกิจ ในทางตรงกันข้าม หากค่าดัชนีต่ำกว่าค่ากลาง หมายถึง ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นลดลงและมีมุมมองเชิงลบต่อสถานการณ์ธุรกิจ
|
