|
ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2568 สะท้อนสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า จากผลกระทบของปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจเป็นหลัก ซึ่งส่งผลให้ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา และทำเลที่มีความสะดวก ยังคงมีผลต่อการตัดสินใจซื้อสูง รวมถึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง และตลาดการเช่าที่อยู่อาศัย ยังเป็นทางเลือกที่มีแนวโน้มได้รับความสนใจสูงอย่างต่อเนื่อง โดยสรุปออกเป็น 4 ประเด็นสำคัญดังนี้
1. กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568-2569 ในภาพรวมยังคงอ่อนแอ และมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากผลกระทบของเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งยังคงส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่างค่อนข้างมาก และเริ่มส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-บนมากขึ้น รวมถึงเหตุผลด้านการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว โดยผลสำรวจ พบว่า สัดส่วนผู้ที่ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 47% ของผู้ตอบแบบสอบถามโดยรวม ซึ่งยังอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องจากผลสำรวจในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 50%
สำหรับผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 2 ปีข้างหน้า ยังคงมีสัดส่วนอยู่ในระดับต่ำที่ 27% ของผู้ตอบแบบสอบถามโดยรวม เนื่องจากส่วนหนึ่งตัดสินใจชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป เพื่อรอให้แรงกดดันทางเศรษฐกิจคลี่คลาย หรือมีความพร้อมทางการเงินมากขึ้น นอกจากนั้น แรงกดดันทางเศรษฐกิจยังส่งผลให้ผู้มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มลดงบประมาณในการซื้อลงอีกด้วย โดยสัดส่วนผู้ที่ระบุว่าจะลดงบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัยลงจากที่ตั้งไว้เดิมอยู่ที่ 75% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย
กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงอ่อนแอดังกล่าว ส่งผลให้ SCB EIC คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 และ 2569 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องที่ระดับราว -10% ถึง -15%YOY ในปี 2568 และ -1% ถึง -5%YOY ในปี 2569 ตามลำดับ และอาจยังไม่สามารถกลับมาสู่ระดับ Pre-COVID ได้ในช่วง 5 ปีข้างหน้า
2. ที่อยู่อาศัยมือสองยังคงเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจสูง จากปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่งเป็นสำคัญ โดยผลสำรวจ พบว่า สัดส่วนผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2568 อยู่ที่ราว 65% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจปีก่อนหน้าที่อยู่ที่ระดับ 63% โดยราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งยังคงเร่งตัวขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความแตกต่างของระดับราคามือหนึ่งและมือสองยังมีสูง ส่งผลให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึง และเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองง่ายกว่ามือหนึ่ง โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ และคอนโด ที่ผลสำรวจ พบว่า มีสัดส่วนผู้สนใจซื้อทาวน์เฮาส์ และคอนโดมือสองสูงกว่าที่อยู่อาศัยมือสองประเภทอื่น โดยคิดเป็นสัดส่วน 83% และ 65% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อทาวน์เฮาส์ และคอนโดในช่วง 5 ปีข้างหน้า ตามลำดับ รวมถึงยังเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจปีก่อนหน้า เนื่องจากส่วนใหญ่ยังสามารถหาซื้อในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลที่มีความสะดวกในการเดินทางได้ ซึ่งเป็นราคาที่ผู้ซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างส่วนใหญ่ยังสามารถเข้าถึงได้มากกว่าราคามือหนึ่งในพื้นที่เดียวกัน อย่างไรก็ตาม SCB EIC คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2568-2569 จะมีแนวโน้มหดตัวตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม แต่เป็นอัตราการหดตัวที่ต่ำกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง
3. ความต้องการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูง และการเช่าซื้อมีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากเป็นทางเลือกสำหรับกลุ่มที่งบประมาณไม่พอที่จะซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ทำให้ยังไม่สามารถเปลี่ยนจากการเช่ามาเป็นการซื้อได้ โดยผลสำรวจ พบว่า 44% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่เช่าที่อยู่อาศัยหรือมีความต้องการเช่าอยู่อาศัย ให้เหตุผลในการเช่าว่า งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อ รวมถึงยังมีกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่สอง เพื่อความสะดวกในการเดินทาง แต่ยังไม่ต้องการซื้อขาด เนื่องจากไม่ต้องการภาระหนี้ระยะยาวเพิ่มเติม วางแผนจะเช่าอยู่เพียงในระยะกลาง หรือต้องการจ่ายค่าเช่ารายเดือนต่ำกว่าค่างวดผ่อนชำระ เป็นต้น
ขณะที่การนำเสนอรูปแบบการเช่าซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโด ที่มีความต้องการเช่าและความต้องการซื้อสูง
จากความสามารถในการตอบโจทย์ด้านทำเล มีแนวโน้มดึงดูดกลุ่มผู้ที่มีความต้องการเช่า โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำได้ดี โดยผลสำรวจ พบว่า ราว 2 ใน 3 ของผู้ที่เช่าอาศัยอยู่หรือมีความต้องการเช่าอาศัย สนใจที่จะเปลี่ยนจากการเช่าคอนโด มาซื้อคอนโดในรูปแบบการเช่าซื้อแทนในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากยังสามารถจ่ายค่าเช่าในอัตราที่ใกล้เคียงกับที่จ่ายอยู่เดิม แต่เพิ่มโอกาสการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่เช่าที่อยู่อาศัย หรือมีความต้องการเช่า เนื่องจากได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่ยังคาดหวังว่าจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระยะข้างหน้า แต่คาดว่าต้องใช้เวลาอีกนาน อย่างต่ำมากกว่า 5 ปี กว่าสถานการณ์ทางการเงินจะเริ่มคลี่คลายมากพอจนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
4. ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคายังคงมีผลต่อการตัดสินใจซื้อมากที่สุด ขณะที่ปัจจัยด้านทำเลยังคงมีความสำคัญอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง โดยแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ยังคงส่งผลต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ทำให้ 39% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า ยังให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา หรือราคาที่เข้าถึงได้มากที่สุด ซึ่งครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยที่ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่ามีมูลค่าสูงกว่าที่จ่าย หรือสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกด้วย
เช่นเดียวกับปัจจัยด้านทำเลที่ยังคงได้รับความสำคัญอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านความสะดวกต่อการเดินทาง ที่สามารถช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และด้านการอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวัน ซึ่งปัจจัยด้านทำเลมีแนวโน้มส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นในระยะต่อไป สะท้อนจากสัดส่วนผู้ที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลเป็นอันดับแรกยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 28% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากการสำรวจในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 26%
ในระยะ 3 ปีข้างหน้า ที่สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจในประเทศยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า SCB EIC มองว่ายังเป็นจังหวะที่ดีในการตัดสินใจซื้อ สำหรับกลุ่มที่มีความสามารถในการผ่อนชำระเพียงพอ โดยต้องพิจารณาปัจจัยอื่นอย่างรอบคอบด้วย เช่น ความเสี่ยงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในระยะต่อไป ขณะที่กลุ่มที่ยังไม่มีแผนจะซื้อ เนื่องจากข้อจำกัดทางการเงิน ควรพิจารณาทางเลือกในการเช่า หรือเช่าซื้อไปก่อน เพื่อรักษาสภาพคล่อง
1. กลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี ที่มีความพร้อมทางการเงินหรือมีความสามารถในการผ่อนชำระ ยังเป็นจังหวะที่ดีในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากผู้ประกอบการยังมีแนวโน้มแข่งขันกันอย่างเข้มข้น ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อในตลาดที่มีอยู่จำกัด ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในช่วงขาลง และโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำโดยสถาบันการเงินของรัฐที่มีการออกมาอย่างสม่ำเสมอ โดยอาจพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองในด้านความคุ้มค่าของราคาหรือทำเล ควบคู่กับมือหนึ่งด้วย อย่างไรก็ตาม ต้องพิจารณาปัจจัยอื่นอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น ความเสี่ยงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ที่จะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระในระยะต่อไป งบประมาณการปรับปรุงซ่อมแซมเพิ่มเติมในกรณีซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงระดับของผลตอบแทนจากการลงทุนและโอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนดังกล่าวในระยะต่อไป ในกรณีที่ซื้อเพื่อการลงทุน เป็นต้น
2. กลุ่มที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี จากข้อจำกัดทางการเงิน ควรพิจารณาทางเลือกในการเช่าที่มักมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าการซื้อและการเช่าซื้อไปก่อน เพื่อเลี่ยงภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นและรักษาสภาพคล่อง หรือพิจารณาการเช่าซื้อเป็นทางเลือกเพิ่มเติม หากมีความสามารถทางการเงินมากขึ้นและมีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าซื้อต้องพิจารณารายละเอียดและเงื่อนไขการเป็นเจ้าของอย่างระมัดระวัง
ผู้เขียนบทวิเคราะห์ : เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ (chetthawat.songprasert@scb.co.th)
นักวิเคราะห์อาวุโส
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)
|
