KKP ชี้ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เผยบทวิเคราะห์ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์รับมือการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ โดยมองว่า ข้อกำหนดทางกฎหมายผังเมืองกำลังกลายเป็นตัวเปลี่ยนเกมครั้งสำคัญที่จะพลิกโครงสร้างการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะเริ่ม “เลี้ยวกลับ” เข้ากรุงเทพฯ

เจาะกลไก 'The Pull-Back Effect' ชิงกำลังซื้อชานเมือง

ปัจจัยหลักที่กำหนดราคาขายและรูปแบบการพัฒนาของบ้านหรือคอนโดมิเนียม คือข้อกำหนดเรื่องสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เมื่อใดก็ตามที่ผังเมืองมีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดเหล่านี้ หรือหากเกิดขึ้นอย่างกะทันหันหรือไม่สอดคล้องกับจังหวะการพัฒนาเมือง ย่อมทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง

ในอดีตต้นทุนการพัฒนาใน กทม. สูงจากข้อจำกัดผังเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัดถูกบีบให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และนครปฐม แต่ KKP ประเมินว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ได้ผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ อาทิ:

• การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ: ปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้
• การเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง: ขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง เช่น ถนนบางสายที่เคยสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุดแค่ 4,000 ตารางเมตร อาจสร้างได้ถึง 10,000 ตารางเมตร

จากการผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า The Pull-Back Effect หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

เปิดข้อมูลเจาะลึก 5 โซนยุทธศาสตร์รับแรงกระแทก

เพื่อให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถตั้งรับได้ทัน KKP ได้จำแนก 5 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญที่กำลังเผชิญความท้าทาย ดังนี้:

1. โซนตอนเหนือ-ตะวันตก (นนทบุรี-นครปฐม)

เป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา กำลังเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่ โดยเขตตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า (ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมพรีเมียมในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม

ส่งผลให้ผู้บริโภคจะนำ "ต้นทุนเวลา" (Time Cost) มาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันที่เชื่อมถนนบรมราชชนนีได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดก่อนข้ามวงแหวนกาญจนาภิเษกในทุกๆ เช้า ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ ซัพพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อ "ดัก" กำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรี และนครปฐม

2. โซนลำลูกกา-รังสิต (ปทุมธานี)

มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี ร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับ Airport City ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็น "ตาข่ายดักกำลังซื้อ" ก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี

แม้ย่านรังสิตจะมีโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา อาทิ:

• เซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่)
• โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมกา รังสิต และ อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5)
• รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มส่วนต่อขยาย (ช่วงรังสิต – ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) รวม 4 สถานี
• ทางยกระดับอุตราภิมุข ช่วงรังสิต – บางปะอิน (M5)

แต่ระยะเวลาในการพัฒนายังต้องใช้เวลาอีกหลายปี ผลกระทบจากผังเมือง กทม. ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 จะเข้ามากดดันตลาดก่อนแน่นอน การขยับตัวนี้เปรียบเสมือนการขึงตาข่ายดักกำลังซื้อชั้นดีไว้ใน กทม. ผู้บริโภคที่เคยมองหาบ้านโซนรังสิต-นครนายก หรือลำลูกกา จะเริ่มชั่งน้ำหนักใหม่ การยอมจ่ายแพงขึ้นอีกนิดเพื่อซื้อบ้านย่าน ดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวและแดงโดยตรง ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว

3. โซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย

มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเดิมกำลังซื้อคือกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง (ประมาณ 40,000 – 47,000 คน) แต่การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงเป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว (50 ตร.วา) บ้านแฝด (35 ตร.วา) หรือทาวน์โฮม (16-20 ตร.วา) ได้ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการในทำเลที่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม

4. โซนฝั่งธนบุรี (ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง)

มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี พื้นที่ตามแนวถนนหลักของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้เป็นทำเลหลักของการพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับกลุ่มพนักงาน Office รายได้กลางถึงสูง (ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ระหว่างพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวม 9,500 ยูนิต)

การอัปเกรดพื้นที่เขตจอมทอง จากพื้นที่สีส้ม (ย.5–ย.7) ให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8–ย.10) หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลดลง และจะชิงกำลังซื้อมาจากโซนตากสิน-เพชรเกษม เนื่องจากระยะทางที่สั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

5. โซนรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว

มูลค่าตลาดซื้อขายหลักเป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง (เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป) ซอยหลักที่เป็นที่นิยมในการลงทุนและชาวต่างชาติจะอยู่บริเวณถนนห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร

ร่างผังเมือง กทม. ใหม่ มีการปลดล็อกและอัปเกรดศักยภาพที่ดิน (Up-zoning) ในเขตลาดพร้าวและตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5 - 2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ซึ่งจะดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม

แนะผู้ประกอบการเร่งปรับตัว ชู 2 กลยุทธ์รับมือจุดเปลี่ยน

จากผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดว่า การพึ่งพาข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ดินชานเมืองถูกกว่าเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอเพียง ผู้ประกอบการที่มีที่ดิน (Land Bank) อยู่ใน 5 โซนยุทธศาสตร์ดังกล่าว จำเป็นต้องเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือกับ The Pull-Back Effect อย่างเร่งด่วน โดย ธนาคารเกียรตินาคินภัทร มีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ 2 ประการ ได้แก่:

1.       การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Optimization): ผู้ประกอบการชานเมืองต้องรักษาส่วนต่างราคา (Price Gap) ให้กว้างพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อยอมแลกกับ "ต้นทุนเวลา" (Time Cost) ในการเดินทาง

2.     การเจาะตลาดกลุ่มเฉพาะ (Niche Market Development): การแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการชานเมืองจำเป็นต้องชูจุดขายด้านไลฟ์สไตล์ หรือฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยที่โครงการในเมืองไม่สามารถให้ได้ในระดับราคาเดียวกัน เพื่อสร้าง Brand Loyalty ที่แข็งแกร่ง