สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดทำบทวิเคราะห์เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569” โดยรวบรวมข้อมูลอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายและพร้อมขายทั่วประเทศจากหลายแหล่ง ได้แก่ เว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินทั้งภาครัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน รวมถึงข้อมูลจากกรมบังคับคดี ซึ่งมีการนำมาประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง (www.taladnudbaan.com) และข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากกรมที่ดิน พบว่า

ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2569 มีทิศทางขยายตัวทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.1 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 24.9 (YoY) สะท้อนว่าโครงสร้างตลาดมีแนวโน้มเปลี่ยนไปสู่ราคาระดับกลางถึงบน โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.4 (YoY) และมูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.6 (YoY) ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีการประกาศขายสะสมลดลงทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

ด้านภูมิภาค กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นตลาดหลัก โดยครองสัดส่วนอุปทานที่ประกาศขายสะสมสูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะเดียวกันก็เป็นพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.0 (YoY) และ 29.4 (YoY) ตามลำดับ สะท้อนการเป็นศูนย์กลางตลาดที่อยู่อาศัยมือสองของประเทศ ส่วนภาคตะวันออกเป็นตลาดสำคัญรองลงมา ขณะที่ภาคกลางมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เติบโตสูงถึงร้อยละ 32.4 (YoY) แม้มีสัดส่วนตลาดไม่มาก

ด้านประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังคงเป็นตลาดหลักที่มีสัดส่วนสูงสุดทั้งด้านอุปทานที่ประกาศขายสะสมและการโอนกรรมสิทธิ์ แต่อาคารชุดเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตโดดเด่นที่สุด โดยจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.2 (YoY) และหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 39.4 (YoY) ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ด้านระดับราคา อุปสงค์มีความแข็งแรงในกลุ่มราคา 1.51–5.00 ล้านบาท โดยเฉพาะระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์เติบโตสูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยังเป็นฐานสำคัญด้านจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็นร้อยละ 34.8 ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงร้อยละ -1.3 (YoY) แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.9 (YoY)

โดยสรุป ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 2 ปี 2569 ขยายตัวทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ แต่การเติบโตมีลักษณะกระจุกตัวตามภูมิภาค ประเภท และระดับราคา โดยกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นตลาดหลัก อาคารชุดมีการเติบโตโดดเด่น และกลุ่มราคา 1.51–5.00 ล้านบาทมีศักยภาพด้านอุปสงค์สูง ขณะที่อุปทานระดับราคาสูงเพิ่มขึ้นอย่างมาก

1. อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569

1.1 อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามภูมิภาค

การวิเคราะห์อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามภูมิภาค มีรายละเอียดดังนี้

กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 94,587 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 48.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 673,655 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 36.9 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 71.6 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด ซึ่งครองสัดส่วนสูงที่สุดในตลาดทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

ภาคตะวันออก มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 22,489 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.0 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 11.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 66,814 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 7.1 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด โดยมูลค่ามีการเติบโตน้อยกว่าจำนวนหน่วย สะท้อนว่ามูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง

ภาคใต้ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 17,375 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.9 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 8.9 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 58,467 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.1 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 6.2 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด แม้จำนวนหน่วยจะมีการเติบโตลดลงแต่มูลค่ากลับมีการเติบโตเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายมีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 28,908 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 14.8 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 57,202 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.7 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 6.1 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด โดยมูลค่ามีการเติบโตมากกว่าจำนวนหน่วย สะท้อนว่ามูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น

ภาคเหนือ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 19,938 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.7 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 10.2 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 51,476 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.7 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 5.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด

ภาคตะวันตก มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 7,353 หน่วย ลดลงร้อยละ -9.2 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 3.8 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 23,064 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.3 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 2.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด

ภาคกลาง มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 5,291 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 2.7 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 10,539 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 1.1 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด แม้จำนวนหน่วยจะมีการเติบโตเพียงเล็กน้อยแต่มูลค่ากลับมีการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างมาก สะท้อนว่าที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายมีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

โดยสรุป กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเป็นตลาดหลักและเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตที่สำคัญที่สุด โดยครองสัดส่วนสูงที่สุดในตลาดทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า และยังมีการเติบโตทางด้านมูลค่าสูงสุด เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนภาคเหนือและภาคตะวันตกมีการเติบโตลดลงทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

เมื่อการวิเคราะห์เจาะลึก 10 จังหวัดแรกที่มีการประกาศขายสะสมที่อยู่อาศัยมือสองสูงสุด ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า จังหวัดที่มีการประกาศขายสะสมมากที่สุด คือ จังหวัดกรุงเทพมหานคร มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 55,412 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.4 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 28.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 521,431 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.8 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 55.4 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด ซึ่งครองสัดส่วนในด้านมูลค่าสูงที่สุดในตลาด และยังมีราคาประกาศขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุด อยู่ที่ 9.4 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 8.0 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน

จังหวัดที่มีการเติบโตโดดเด่น คือ จังหวัดนครราชสีมา โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 4,464 หน่วย เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 59.7 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 13,657 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 91.1 (YoY) รองลงมาคือ จังหวัดระยอง มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 6,206 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.0 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 12,384 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 36.1 (YoY)

จังหวัดที่เริ่มมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด คือ จังหวัดสุราษฎร์ธานี โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 3,410 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.6 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 9,284 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -24.9 (YoY) รองลงมาคือ จังหวัดเชียงใหม่ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 5,091  หน่วย ลดลงร้อยละ -11.3 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 24,187 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -25.1 (YoY)

1.2 อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย

การวิเคราะห์อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 โดยจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย มีรายละเอียดดังนี้

บ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 83,269 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 42.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 487,479 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 51.8 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด ซึ่งครองสัดส่วนสูงที่สุดในตลาดทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

อาคารชุด มีการเติบโตโดดเด่นที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 49,199 หน่วย เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 25.2 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 285,129 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 67.8 (YoY)

ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 54,757 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.8 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 128,538 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 (YoY)

อาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 5,760 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 31,188 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 (YoY)

บ้านแฝด มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 2,956 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.5 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 8,883 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.9 (YoY)

โดยสรุป บ้านเดี่ยวยังคงเป็นตลาดหลักซึ่งครองสัดส่วนสูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนอาคารชุดมีการเติบโตโดดเด่นที่สุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีมูลค่าเติบโตมากกว่าจำนวนหน่วยอย่างเห็นได้ชัดในขณะที่บ้านแฝดเป็นประเภทเดียวที่มีการเติบโตทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง

1.3 อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามระดับราคา การวิเคราะห์อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 โดยจำแนกตามระดับราคา มีรายละเอียดดังนี้

กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 46,151 หน่วย ลดลงร้อยละ  -9.9 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 23.6 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด ซึ่งครองสัดส่วนสูงสุดในตลาด และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 27,875 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -7.0 (YoY) สะท้อนถึงอุปทานในตลาดราคา
ระดับล่างที่เริ่มลดลง หรืออาจขายออกได้เร็วขึ้น

กลุ่มระดับราคา 1.01 – 7.50 ล้านบาท มีการเติบโตของจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอทุกช่วงราคา โดยกลุ่มระดับราคาที่เติบโตอย่างโดดเด่นที่สุดคือกลุ่มระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 13,506 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 83,007 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 (YoY)

กลุ่มระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตสูงที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม เพิ่มขึ้นสูงถึงร้อยละ 19.4 (YoY) และ 32.4 (YoY) ตามลำดับ และมีมูลค่าประกาศขายสะสม เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.6 (YoY) และ 39.6 (YoY) ตามลำดับ

โดยสรุป ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยมูลค่าตลาดรวมเติบโตร้อยละ 24.9 (YoY) สูงกว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนหน่วยที่เติบโตเพียงร้อยละ 6.1 (YoY) สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดไปสู่สินค้าระดับราคาสูง โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าสูงที่สุด ในขณะที่กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาทกลับเติบโตลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าแสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองไม่ได้เติบโตแบบกระจายตัวเท่า ๆ กัน แต่เป็นการเติบโตที่กระจุกตัวในกลุ่มราคากลางถึงสูง โดยเฉพาะกลุ่มมากกว่า 10.00 ล้านบาท ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้มูลค่าตลาดโตเร็วกว่าจำนวนหน่วยอย่างมาก

1.4 อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามผู้ประกาศขาย

การวิเคราะห์อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสม ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 โดยจำแนกตามผู้ประกาศขาย มีรายละเอียดดังนี้

บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 70,542 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 666,071 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 31.1 (YoY) คิดเป็นร้อยละ 70.8 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั้งหมด ซึ่งครองสัดส่วนเกินครึ่งหนึ่งของตลาด โดยมูลค่ามีการเติบโตมากกว่าจำนวนหน่วยอย่างชัดเจน สะท้อนว่ามูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นมากและเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของการเติบโตด้านมูลค่าโดยรวมของตลาด

กรมบังคับคดี มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 61,646 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.1 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 113,129 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.1 (YoY)

บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 22,846 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 63,416 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 (YoY)

ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 13,432 หน่วย เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 122.9 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 50,069 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 86.5 (YoY) เป็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในโครงสร้างตลาด เพราะแม้สัดส่วนในตลาดจะไม่ได้มากเท่าผู้ประกาศขายอื่น แต่มีการเติบโตสูงมากที่สุดอย่างเห็นได้ชัด

สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสม 27,475 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.3 (YoY) และมีมูลค่าประกาศขายสะสม 48,533 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.7 (YoY)

โดยสรุป บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตลาดหลักซึ่งครองสัดส่วนสูงสุดในด้านมูลค่า ส่วนธนาคารพาณิชย์ เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตโดดเด่นมากที่สุด ในขณะที่กรมบังคับคดีเป็นเพียงกลุ่มเดียวที่มีการเติบโตลดลงทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

2. การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง ทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569

2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามภูมิภาค พบว่า ภูมิภาคที่ครองสัดส่วนทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในประเทศ คือ กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีจำนวนหน่วยโอนฯ สูงถึง 26,388 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 42.3 ของจำนวนหน่วยการโอนฯ ทั่วประเทศ และมีมูลค่าการโอนฯ 59,003 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 47.4 ของมูลค่าการโอนฯ ทั่วประเทศ และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า มีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.0 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.4 (YoY)

ภาคตะวันออก ครองสัดส่วนอันดับสองทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนฯ โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.2 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.8 (YoY)

ภาคใต้ และภาคเหนือ มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น โดยมีจำนวนหน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.0 (YoY) และร้อยละ 14.0 (YoY) ตามลำดับ และมีมูลค่าโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 (YoY) และร้อยละ 11.8 (YoY) ตามลำดับ

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคตะวันตก มีอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าการโอนฯ มากกว่าจำนวนหน่วยการโอนฯ ค่อนข้างสูง โดยมีจำนวนหน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.7 (YoY) และร้อยละ 19.7 (YoY) ตามลำดับ ในขณะที่มีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นสูงถึงร้อยละ 20.8 (YoY) และร้อยละ 26.5 (YoY) ตามลำดับ

ภาคกลาง มีสัดส่วนการโอนฯ น้อยที่สุดเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น แต่มีอัตราการเพิ่มขึ้นด้านจำนวนหน่วยการโอนฯ สูงที่สุดเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นสูงถึงร้อยละ 32.4 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.7 (YoY)

โดยสรุป ทุกภูมิภาคมีอัตราการเพิ่มขึ้น (YoY) ทั้งในด้านจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนฯ โดยมีกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองเป็นหลัก ส่วนภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคตะวันตก มีสัญญาณว่ามูลค่าการโอนฯ ต่อหน่วยมีแนวโน้มดีขึ้น และภาคกลาง มีสัญญาณว่ามูลค่าการโอนฯ ต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง ในขณะที่ภาคใต้และภาคเหนือ มีการอัตราการเพิ่มขึ้นที่ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น

เมื่อพิจารณาจัดอันดับ 10 จังหวัดแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองสูงสุด ในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า 

กรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นจังหวัดหลักของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ สูงถึง 13,910 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 22.3 ของจำนวนหน่วยการโอนฯ ทั่วประเทศ และมีมูลค่าการโอนฯ 38,295 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.8 ของมูลค่าการโอนฯ ทั่วประเทศ และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า มีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.7 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 33.8 (YoY) จึงถือว่าเป็นกลุ่มหลักของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองอย่างชัดเจน

จังหวัดที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่โดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยการโอนฯ สูงสุด คือ จังหวัดปทุมธานี โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นสูงที่สุดร้อยละ 38.9 (YoY) รองลงมาคือ สมุทรปราการ เพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 (YoY)

จังหวัดที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่โดดเด่นด้านมูลค่าการโอนฯ สูงสุด คือ จังหวัดนครราชสีมา โดยมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 36.3 (YoY) รองลงมาคือ จังหวัดปทุมธานี เพิ่มขึ้นร้อยละ 31.2 (YoY)

จังหวัดที่เริ่มมีการชะลอตัว คือ จังหวัดภูเก็ต มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่ต่ำที่สุดในกลุ่ม 10 จังหวัดแรก โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 4.8 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 (YoY) รวมถึงสัดส่วนทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ ปรับตัวลดลงเล็กน้อย

โดยสรุป ทุกจังหวัดมีอัตราการเพิ่มขึ้น (YoY) ทั้งในด้านจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนฯ โดยกรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นจังหวัดหลักของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด ส่วนจังหวัดที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่โดดเด่นด้านจำนวนหน่วยการโอนฯ คือ จังหวัดปทุมธานี และจังหวัดสมุทรปราการ ส่วนจังหวัดที่มีการเติบโตโดดเด่นด้านมูลค่าการโอนฯ คือ จังหวัดนครราชสีมา และจังหวัดปทุมธานี ในขณะที่จังหวัดภูเก็ตเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัว

2.2 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยว เป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.9 (YoY)

ส่วนอาคารชุด มีอัตราการเติบโตมากที่สุด โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 39.4 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 41.0 (YoY) ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด มีอัตราการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ โดยมีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.0 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.0 (YoY) ตามลำดับ และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.7 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.3 (YoY) ตามลำดับ ส่วนอาคารพาณิชย์มีจำนวนหน่วยการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.0 (YoY) และมีมูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 (YoY)

โดยสรุป บ้านเดี่ยวยังคงครองสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในไตรมาสนี้ แต่อาคารชุด มีอัตราการเติบโตค่อนข้างสูงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องอย่างสม่ำเสมอ ในขณะที่อาคารพาณิชย์ มีแนวโน้มลดลง

2.3 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2569 จำแนกตามระดับราคา พบว่า กลุ่มระดับราคา 1.51 – 5.00 ล้านบาท มีการเติบโตมากที่สุด โดยเติบโตเฉลี่ยร้อยละ 25-30 (YoY) โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งครองสัดส่วนมูลค่าสูงสุดถึงร้อยละ 24.0 ของทั้งประเทศ

ตลาดระดับบน โดยกลุ่มระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มีหน่วยโอนฯ ลดลงร้อยละ -1.3 (YoY) แต่มูลค่ารวมกลับเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.9 (YoY) สะท้อนพฤติกรรมกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ทำธุรกรรมน้อยลงในแง่จำนวน แต่เน้นโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย (Ticket Size) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ตลาดฐานรากขับเคลื่อนด้วยปริมาณ โดยกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เป็นฐานใหญ่สุดที่พยุงปริมาณการโอนฯ ของประเทศ ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 34.8 ของจำนวนหน่วยโอนฯ ทั้งหมด แม้สัดส่วนมูลค่าจะน้อยเพียงร้อยละ 10.2 แต่มีการเติบโตถึงร้อยละ 22.6 (YoY) แสดงให้เห็นถึงสภาพคล่องและการหมุนเวียนที่ยังคงคึกคักในตลาดระดับล่าง

จุดชะลอตัวในกลุ่มระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท เป็นกลุ่มเดียวที่หดตัวทั้งในมิติของจำนวนหน่วยซึ่งลดลงร้อยละ -1.3 (YoY) และมูลค่าลดลงร้อยละ -1.0 (YoY) ซึ่งเป็นช่องว่างที่สวนทางกับภาพรวมตลาดที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง