|
เครดิตบูโร เตือนรับมือ หนี้ครัวเรือนแตะ 90% ของจีดีพี
นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท เครดิตแห่งชาติ จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหากับสถาบันการเงิน ไม่ใช่มีปัญหากับเครดิตบูโร ซึ่งหน้าที่ของเครดิตบูโร มีหน้าที่นำเสนอข้อมูลให้กับธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ปัจจุบัน ภาระหนี้สินของคนไทยมีปริมาณที่สูง หนี้ครัวเรือนเริ่มปรับสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2561 หนี้ครัวเรือนต่อจีดีพี เติบโตมาในช่วง 10 ปีเพิ่มกว่า 25%
ทั้งนี้สิ่งที่ต้องดู คือ การก่อหนี้ของกลุ่มคนที่อายุน้อย 23-40 ปี เครดิตแห่งชาติ มองว่า แม้จะเกษียณอายุแล้ว ภาระหนี้ของกลุ่มดังกล่าว ยังมีหนี้อยู่ ตามตัวเลขในปี 2561 กว่า 3 ล้านคนหรือประมาณ 16% เป็นหนี้เสีย และคาดว่าในปีนี้ ตัวเลขดังกล่าวยังเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ และสิ่งที่เป็นห่วงขณะนี้คือ มีสัญญาณที่หนี้ครัวเรือนจะไปสู่ตัวเลขระดับ 90%ต่อจีดีพีในไตรมาส 4 ปีนี้ เนื่องจากส่งออกและการท่องเที่ยวมีปัญหา จากเดิมที่คาดว่าจะอยู่ระดับ 81.5% โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีประมาณ 5.08 ล้านล้านบาท และสินเชื่อส่วนบุคคลและการบริโภคมีสัดส่วนอยู่ในหนี้ครัวเรือน ประมาณ 3.30 ล้านล้านบาท รวมทั้งสองกลุ่มมีตัวเลขที่สูงมาก ซึ่งในปีที่ผ่านมาหนี้ครัวเรือนไทย 13.47 ล้านล้านบาท คิดเป็น 79.8%ของจีดีพีประเทศไทย สูงกว่าประเทศเพื่อนบ้าน และจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ ธนาคารต้องเข้ามาดูแลลูกหนี้ และมีบางกลุ่มที่เข้าโครงการการผ่อนชำระทำให้บัญชียังเป็นปกติ แต่เป็นห่วงแนวโน้มหลังหมดมาตรการรัฐ โดยลูกหนี้กลุ่มที่ยังดี หากไม่มีการเติมเพื่อให้ไปต่อ อาจจะลำบาก ทั้งนี้การที่สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ก็เพื่อบริหารสินเชื่อให้มีคุณภาพ
อย่างไรก็ตาม ในช่วงโควิด-19 การขายบ้านลดลงแน่นอน ตอนนี้ คนจะมองเรื่องทำเล โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตรงนี้มองว่า การปล่อยสินเชื่อยังดี ต่างจากตลาดกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่ ที่อาจจะน้อยลง อสังหาฯต้องผันตัวเองเป็นออนไลน์ ปัจจัยด้านทำเลอาจไม่สำคัญเท่าขนาดของที่อยู่อาศัย และอยากใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบมีพื้นที่ส่วนตัว ดังนั้นภาคอสังหาฯคงต้องกัดฟันต่อสู้กันไป และคงต้องรอนโยบายจากธปท.ก่อน
ซีบีอาร์อี เผยตลาดคอนโดฯต้องลดราคาจูงใจผู้ซื้อ
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563-2564 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยไม่เคยเจอสถานการณ์เหมือนในปัจจุบัน ซึ่งวิกฤติการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้เกิดการชะลอตัวของซัพพลายทุกภาคส่วน ซึ่งเป็นข้อดีที่จะทำให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลย์ในเชิงปริมาณซัพพลาย กลุ่มผู้ซื้อลดลงเหลือเพียงกำลังซื้อในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้ออยู่เอง ส่วนนักลงทุนชะลอการตัดสินใจช้าลง
ทั้งนี้หากแยกเป็นตลาด จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่ฟื้นตัวเร็วที่สุด เป็นการขายให้กับบุคคลธรรมดา เป็นช่วงระบายสินค้าที่เหลืออยู่ การพัฒนาโครงการใหม่ชะลอตัว ราคาทรงตัวหรือปรับตัวลดลง โดยคอนโดฯในพื้นที่ใจกลางเมือง กลุ่มตลาดบน จาก 270,567 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ในปี 2563 อยู่ที่ 271,907 บาท ต่อตร.ม. ถือว่าราคาไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก หากเทียบกับการเปลี่ยนแปลงหลังจากน้ำท่วม ราคากระโดดเพิ่มขึ้นสูง เช่นเดียวกันกับราคาอสังหาฯรอบนอกใจกลางเมือง ลดลงจากปีที่ผ่านมา จาก99,635 บาทต่อตร.ม. ในปีที่ผ่านมา ในปีนี้อยู่ที่ 98,082 บาทต่อตร.ม.
ส่วนตลาดอาคารสำนักงานยังชะลอตัว เนื่องจากบริษัทต่างๆ อยู่ระหว่างการปรับแผนการใช้พื้นที่ เพราะบริษัทต่างๆ ยังไม่ชัดเจนในเรื่องทำงานที่บ้านต่อหรือไม่ ขณะที่ตลาดค้าปลีกจะมีการปรับเปลี่ยนเป็นอย่างมาก ทั้งจากการขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ และผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้เป็นภาคธุรกิจที่มีความท้าทายเป็นอย่างสูง ส่วนตลาดพื้นที่คลังสินค้ามีการเจริญเติบโตสูง
"ต้องยอมรับว่า ตลาดคอนโดฯ ราคาสูงเกินไป ทำให้การขายคอนโดฯ จะมีความแตกต่างกัน เช่น คอนโดฯที่สร้างเสร็จตรงนี้ สามารถลดราคาลง 5-40% แต่ถ้าเป็นคอนโดฯที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ราคาไม่ได้ลดลง หากเราจะเจาะกลุ่มนักลงทุน กลุ่มนี้ขอลดราคาเยอะมาก และจากกลุ่มลูกค้าที่ ซีบีอาร์อีฯ ทำอยู่ประมาณ 29 โครงการ ยอดขายประมาณ 27,000 ล้านบาท พบว่าในช่วงเดือนกรกฎาคม ลูกค้าเข้ามาสอบถามเยอะสูงสุดตั้งแต่หลังปลดล็อกดาวน์ แต่สิงหาคม-กันยายน พบเห็นว่า ตลาดค่อยๆปรับลงไปใกล้เคียงกับต้นปีที่ผ่านมา" นางสาวอลิวัสสา กล่าว
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าความต้องการซื้อบ้านนั้นยังมีอยู่ แต่ละปียังมีกลุ่มคนต้องการที่อยู่อาศัย เพียงแต่จะต้องมีการปรับลดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และตลาดในปัจจุบันควรมุ่งเน้นการขายในประเทศ หากยังไม่มีการเปิดน่านฟ้า ก็มีเพียงลูกค้าในประเทศเป็นหลัก อีกทั้งยังขึ้นอยู่กับบางเซกเมนต์ และบางทำเล ยังมีความต้องการ นอกจากนี้ ภาคอสังหาฯ ยังเป็นทางเลือกที่ดีในการลงทุนท่ามกลางวิกฤติเศรษฐกิจ
ขณะที่บ้านพักตากอากาศระดับบนใกล้กรุงเทพฯ เช่น หัวหิน พัทยา(ถ้าขายชาวจีน โดยเฉพาะจะขายได้) แต่ถ้าขายให้กับคนไทย จะเห็นว่าโครงการคอนโดฯในพัทยา มีการเปิดน้อยมาก มีเพียง 1 โครงการ ถือว่ายังต่ำมาก โครงการที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียนและมหาวิทยาลัย โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในทำเลที่ไม่ล้นตลาด และมีราคาถูกกว่าก่อนวิกฤติโควิด-19 ในส่วนของตลาดWellness/Senior Living อาจจะต้องปรับโดยร่วมกับกับโรงพยาบาลชั้นนำ เพื่อสร้างจุดแข็ง เนื่องจากยังเป็นตลาดที่ทำได้ยาก เพราะมีทั้งกลุ่มลูกค้าคนไทย กลุ่มคนไทยที่อยากอยู่กับคนไทย กลุ่มคนไทยไม่อยากอยู่กับคนต่างชาติ แต่พบว่า กลุ่มลูกค้าดังกล่าว มีความต้องการผู้ดูแล อาจจะเป็นโมเดลคอนโดฯที่มีบริการเสริมเข้าไป มีการอบรมบุคลากรหรือมีความร่วมมือกับโรงพยาบาลเข้าไปเสริม กองทุนอสังหาฯต่างประเทศสนใจเข้ามาร่วมทุนด้วย
ทั้งนี้ ประเมินว่าหลังโควิด-19 คาดว่านักลงทุนระยะสั้นและระยะยาว หลายประเทศ เช่น จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน และอื่น ผู้ซื้อต่างชาติจะเพิ่มขึ้น แต่เมื่อไหร่ ต้องหมดโควิด-19 อย่างชัดเจน
LPNชี้ทำตลาดปล่อยเช่ารองรับนักลงทุน
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวยอมรับว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในรอบนี้ (โควิด-19) แตกต่างจากช่วงต้นยำกุ้ง ในปี 2540 ช่วงนั้นเศรษฐกิจตกต่ำ โดยเฉพาะประเทศแถบเอเชีย หลายประเทศในโลกยังมีสถานการณ์เศรษฐกิจดี ยุโรป อเมริกา เศรษฐกิจยังดีอยู่ ทำให้การฟื้นตัวเป็นไปอย่างรวดเร็ว แต่รอบนี้เป็นวิกฤติด้านสาธารณสุขที่แพร่ระบาดไปทั่วโลก สถานการณ์ของหลายประเทศยังไม่ดีขึ้น การปิดประเทศยังมีอยู่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจเป็นเรื่องที่ยากกว่าเพราะไม่รู้ว่าใครจะไปช่วยใครแต่ละประเทศต้องช่วยตัวเอง อย่างประเทศไทยสถานการณ์คลี่คลาย แต่ก็ยังต้องระมัดระวังการระบาดระลอกสอง ถึงแม้จะส่งออกได้ แต่ก็ไม่ได้ทุก Sector เพราะกำลังซื้อในตลาดโลกก็ชะลอตัว ที่ฟื้นตัวได้ขณะนี้มีเพียงจีน แต่อีกหลายประเทศยังมีปัญหา ดังนั้นต้องพึ่งพาตัวเอง เป็นเรื่องที่ต้องบริหารจัดการ
และจากการทำตลาดของบริษัทฯในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา พบว่า มากกว่า 70% ของลูกค้าที่เข้ามาซื้อโครงการของบริษัทฯ เป็นลูกค้าที่ต้องการลงทุน ซื้อมาปล่อยเช่า เพราะปัจจุบันคนมีเงินออมอยู่ในสถาบันการเงินได้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่า 1.5% ทำให้มีลูกค้าที่ต้องการบริหารจัดการเงินออมเพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่า ซึ่งการลงทุนในอสังหาฯ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
ทั้งนี้จากประสบการณ์ที่ผ่านมาหลายวิกฤติ อสังหาฯ มีการปรับตัวลดลงมาในช่วงวิกฤติ แต่สุดท้ายราคาก็จะขยับขึ้นมา ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่ราคาไม่ตก ถึงแม้ผลตอบแทนจะไม่สูงเท่ากับการลงทุนในหุ้น แต่การลงทุนในหุ้นก็มีความเสี่ยงสูงกว่า ในขณะเดียวกันการลงทุนในอสังหาฯ ก็ให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก
“ในสถานการณ์แบบนี้ หลายคนไม่สามารถซื้อบ้านอยู่ได้ ก็ต้องเช่าบ้านอยู่ จึงเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อมาปล่อยเช่า ซึ่งในครึ่งแรกของปี 2563 เราพบว่า ถึงแม้จะมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างรุนแรง แต่เมื่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ใช้กลยุทธการตลาด แบบ ลด แลก แจก แถม หั่นราคากันแบบไม่เห็นกำไร เพื่อตุนเงินสดไว้ให้มากที่สุด เราพบว่ามียอดโอนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาสสองของปี 2563 มีมูลค่าสูงถึง 141,049 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรกของปี 2563 ถึง 7.5% ผิดจากที่เราคาดการณ์ไว้แต่แรก” นายโอภาส กล่าว
โดยปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นกำลังบ่งชี้ว่า กำลังซื้อยังมีอยู่ในตลาด เมื่อเสนอราคาที่ผู้ซื้อจับต้องได้ ซึ่งเป็นกำลังซื้อทั้งจากผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และนักลงทุนที่ซื้อเพื่อนำไปหารายได้จากการปล่อยเช่า กลุ่มลูกค้าที่มีเงินเก็บ การฝากเงินในปัจจุบันได้ดอกเบี้ยต่ำ ลงทุนในหุ้นก็มีความเสี่ยง การลงทุนอสังหาฯ ที่ผู้ประกอบการการันตีผลตอบแทน 5-8% เป็นโอกาสสำหรับการออมอีกรูปแบบหนึ่ง
จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ที่ผ่านมา LPN มีแคมเปญ Staff Get Member ให้พนักงานของบริษัททำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาด้านการอยู่อาศัย (Living Advisor) ให้คำแนะนำกับลูกค้าเข้ามาลงทุนในโครงการ ลุมพีนี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 โดยบริษัทมีแคมเปญ “ให้เงินทำงาน” โดยการันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุนที่เข้ามาซื้อโครงการ ลุมพีนี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ขนาดสตูดิโอ 21.5 ตารางเมตร ที่ราคาพิเศษ 859,000 บาท และ ขนาด 26 ตารางเมตรที่ราคา 1,059,000 บาท ผ่านพนักงานของ LPN ในอัตรา 5% 5 ปี ฟรีของแถม 23 รายการ และ 8% 3 ปี ฟรีของแถม 24 รายการ เพราะเห็นโอกาสในการลงทุนของนักลงทุนในโครงการของบริษัทฯ
AP มองความยืดหยุ่นพาองค์กรอยู่รอด
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า ต้องมองวิกฤติให้เป็นโอกาส มองให้เป็นบวก ถึงเวลาควรกลับมาเตรียมตัว ต้องเปลี่ยนตัวเองให้ทัน ใช้ช่วงสูญญากาศธุรกิจ กลับมานั่งดูเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง ในกลุ่มผู้บริโภคเปลี่ยนอย่างไร และปรับตัวให้ทันอย่างไร ซึ่งที่ผ่านมามีการทำตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อไปศึกษาว่าพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ระยะห่างทางสังคม ใช้พื้นที่ในเทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ทำผลวิจัยเล็กๆ ได้ผลตอบรับที่ไม่ปรุงแต่ง ได้ข้อมูลกลับมามาก ใช้โอกาสตรงนั้นศึกษาผู้บริโภค และวิกฤติครั้งนี้ไม่เหมือนปี 2540 อย่างไร
"ปีนี้คอนโดฯแย่ High Risk High Return เราต้องบริหารการทำธุรกิจ โดยมาทำตลาดแนวราบ คอนโดฯควรจะหยุด หันไปธุรกิจน้ำซึมบ่อทราย เพราะก่อสร้างหยุดเมื่อไหร่ก็ได้ สำคัญสุดนักลงทุนต่างชาติ ที่จะเข้ามาไม่ใช่จังหวะซื้อปีนี้ แต่จังหวะนี้ดีมากๆสร้างเครดิตประเทศไทย Save Healthy สัญญาจะซื้อจะขายทำอย่างไรให้เขาโอนกรรมสิทธิ์ได้ สร้างรายได้มหาศาล ซึ่งจากประสบของเอพี 29 ปี เราทำตลาดแบบยืดหยุ่น เราอาศัยประสบการณ์ในการบริหารพอร์ต ซึ่งบทเรียนที่ผ่านมา ทำให้เราโยกพอร์ตได้ทัน ทุกอย่างอยู่ที่การวางแผน ซึ่งตลาดแนวราบ จะสร้างรายได้ให้กับเอพีในปีนี้" นายวิทการ กล่าวในที่สุด
|
