|
ทั้งนี้ REITs ในประเทศไทยเป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากมีโอกาสที่ราคาและอัตราผลตอบแทนจะปรับเพิ่มขึ้น หลังจากรัฐบาลเริ่มกระจายวัคซีนที่รวดเร็วขึ้นนับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2564 และประกาศเป้าหมายการเปิดประเทศภายใน 120 วัน โดยมีปัจจัยที่ต้องติดตามเนื่องจากจะส่งผลกระทบต่อการลงทุน ได้แก่ การควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดระลอกใหม่ภายในประเทศ การเร่งกระจายการฉีดวัคซีนที่รวดเร็วอย่างต่อเนื่องซึ่งจะมีผลต่อการเปิดประเทศเพื่อต้อนรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากประเทศไทยพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวค่อนข้างมาก ทำให้ได้ประโยชน์จากการเปิดประเทศมาก นอกจากนี้ REITs ในประเทศสิงคโปร์ ญี่ปุ่นและออสเตรเลีย ก็เป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากรัฐบาลของแต่ละประเทศได้เร่งเพิ่มปริมาณการฉีดวัคซีนต่อวัน
สำหรับปัจจัยบวกที่จะมีผลต่อการฟื้นตัวของราคา REITs ได้แก่ 1.การผ่อนคลายนโยบายทางการเงินและการคลังของรัฐบาลแต่ละประเทศและธนาคารกลางทั่วโลกไปอีกระยะหนึ่ง 2.การระดมฉีดวัคซีนในประเทศต่างๆ 3.ประเทศไทยจะได้รับประโยชน์จากการเป็นหนึ่งในฐานการผลิตวัคซีน และ 4.การเปิดประเทศภายหลังที่ประเทศต่างๆ เร่งฉีดวัคซีนแก่ประชาชน ส่วนปัจจัยที่อาจส่งผลกดดันราคา REITs ได้แก่ อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วส่งผลต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงจากการลดวงเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ (QE Tapering) ของสหรัฐฯ เศรษฐกิจถูกกดดันจากการระบาดของ COVID-19 และไวรัสกลายพันธุ์กระทบเศรษฐกิจฟื้นตัวล่าช้า สำหรับแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย หากเป็นการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจคาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบกับ REIT มากนัก เห็นได้จากในช่วงไตรมาส 1/2564 ที่อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีของสหรัฐฯ ปรับเพิ่มขึ้น แต่สินทรัพย์ต่างๆ เช่น REITs, หุ้น ก็ให้อัตราผลตอบแทนที่ดีขึ้นเช่นกัน
“เราประเมินว่า REITs ในไทยกำลังเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว หลังผ่านจุดต่ำสุดจากผลกระทบ COVID-19 ไปแล้วในปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะเห็นราคาปรับเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง สอดคล้องกับราคา REITs ในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วที่ปรับเพิ่มขึ้นแล้วในช่วงก่อนหน้านี้ โดยสิ่งสำคัญคือการเร่งกระจายวัคซีนที่รวดเร็วได้อย่างต่อเนื่อง โดยมองว่ามีโอกาสที่ไทยจะสามารถฉีดวัคซีนในอัตราเฉลี่ย 3 แสนโดสต่อวันไปจนถึงสิ้นปีนี้” นายจุมพล กล่าว
นายจุมพล กล่าวต่อว่า จากแนวโน้มดังกล่าวแนะนำให้เพิ่มพอร์ตการลงทุน REITs ในประเทศไทยที่ราคายังปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก รวมถึงลงทุน REITs ในสิงคโปร์ ออสเตรเลีย ญี่ปุ่นและฮ่องกง เน้นกลุ่มอุตสาหกรรม ค้าปลีก ฮอสพิทาลิตี้ โดยสามารถลงทุนผ่านกองทุนเปิดพรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (PRINCIPAL iPROP) และกองทุนเปิดพรินซิเพิล เอ็นแฮนซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซ์ อินคัม (PRINCIPAL iPROPEN)
สำหรับกองทุนเปิด PRINCIPAL iPROP มีนโยบายลงทุนใน REITs กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานในไทยและสิงคโปร์ในหลากหลายกลุ่มอุตสาหกรรม โดยกองทุนได้เข้าลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความโดดเด่น อาทิ Frasers Centrepoint Trust ผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ที่มีมูลค่าสินทรัพย์รวม 6.65 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยเป็นเจ้าของสินทรัพย์ห้างสรรพสินค้า Suburban mall 10 แห่ง มีอัตราการเช่าพื้นที่ 96.1% (ณ 31 มีนาคม 2564) ทั้งนี้ กองทุน PRINCIPAL iPROP มีผลการดำเนินงานปรับตัวดีขึ้นในปีนี้ โดยผลการดำเนินงานย้อนหลัง 3 เดือน ให้ผลตอบแทน 5.43% เทียบกับดัชนีเปรียบเทียบที่ 8.03% โดยนับตั้งแต่จัดตั้งกองทุนเปิดในปี 2555 ถึงปัจจุบัน PRINCIPAL iPROP ชนิดจ่ายเงินปันผล (Class D) จ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยแล้ว 34 ครั้ง รวมทั้งสิ้น 6.395 บาท (ข้อมูล ณ 31 พฤษภาคม 2564)
ส่วนกองทุนเปิด PRINCIPAL iPROPEN มีนโยบายลงทุน REITs กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานในประเทศไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ญี่ปุ่นและฮ่องกง และมีสินทรัพย์ที่เข้าลงทุนที่มีความโดดเด่น อาทิ Dexus Property Group ออสเตรเลีย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในออสเตรเลียและรับบริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสินทรัพย์หลากหลายกลุ่ม เช่น รีเทล ออฟฟิศ อุตสาหกรรม เฮลท์แคร์ เป็นต้น โดยมีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการรวมมูลค่า 15.6 พันล้านดอลล่าร์สหรัฐ และ ณ 30 ธันวาคม 2563 มีสินทรัพย์อาคารสำนักงานมากกว่า 47 แห่ง สินทรัพย์กลุ่มอุตสาหกรรม 74 แห่ง มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 96% ขณะที่กองทุน PRINCIPAL iPROPEN มีผลการดำเนินงานย้อนหลัง 3 เดือน ให้ผลตอบแทน 5.85% และผลการดำเนินงานย้อนหลัง 6 เดือน ให้ผลตอบแทน 5.49% เทียบกับดัชนีเปรียบเทียบที่ 7.93% และ 9.78% ตามลำดับ (ข้อมูล ณ 31 พฤษภาคม 2564)
“เรามองว่ากลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่ม Recovery Play ที่ได้ประโยชน์ในช่วงเศรษฐกิจฟื้นตัว ประชากรได้รับวัคซีนมากขึ้น, อัตราผู้ติดเชื้อ Covid-19 น้อยลง, กิจกรรมทางเศรษฐกิจดีขึ้น กิจกรรมภายนอกบ้านมากขึ้น ขณะที่การกลับเข้ามาทำงานมากขึ้น ส่งผลเชิงบวกต่อค่าเช่าในพื้นที่ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้หลักของ REITs คือค่าเช่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ส่งผลให้กองทุนได้ผลตอบแทนดีขึ้น เราจึงแนะนำให้เพิ่มการลงทุนในกองทุน PRINCIPAL iPROP และ PRINCIPAL iPROPEN สำหรับการลงทุนในครึ่งปีหลังของปี 2564 นี้” คุณจุมพล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าว
|
