|
ตลาดที่พักอาศัย
ปีที่แล้วเป็นปีที่ซบเซาสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพมหานคร ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นเวลาต่อเนื่องเกือบ 3 ไตรมาส ซึ่งถือเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ ขณะที่ความต้องการที่พักอาศัยแนวราบยังคงแข็งแกร่ง โดยเป็นผลมาจากความนิยมของผู้ซื้อเพื่ออยู่เองที่เปลี่ยนไปสู่ที่พักอาศัยที่มีความหนาแน่นต่ำ มีพื้นที่ใหญ่ขึ้น และยืดหยุ่นมากขึ้น ในปีนี้ ผู้พัฒนาโครงการจะพิจารณาเรื่องการเปิดโครงการใหม่อย่างรอบคอบ ซึ่งต้องมุ่งเน้นไปที่การตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อในประเทศ เนื่องจากผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นหายไปจากตลาด ซีบีอาร์อีคาดว่าอัตราการขายในตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อที่เป็นผู้พักอาศัยเองมักจะใช้เวลาในการตัดสินใจและพิจารณาอย่างถี่ถ้วนมากกว่า สำหรับตลาดที่มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง เช่น โครงการใกล้มหาวิทยาลัยหรือโครงการที่มีเครือโรงแรมบริหาร (Branded Residence) จะยังคงมีผลการดำเนินการที่ดีต่อไป ทั้งนี้ แม้ว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและนโยบายอื่น ๆ ที่มาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ความสามารถในการซื้อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญและผู้ซื้อยังคงมองหาข้อเสนอที่ดีที่สุด เนื่องจากผู้ซื้อมีความเข้าใจมากยิ่งขึ้นถึงสถานการณ์ที่ผู้พัฒนาโครงการเผชิญอยู่
นางสาวอาทิตยา เกษมลาวรรณ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ปีนี้ความต้องการจากผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเองจะมีความซับซ้อนมากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กุลยทธ์เชิงรุกมากขึ้นเพื่อขายยูนิตที่ยังคงเหลือ ขณะเดียวกันยังต้องสร้างจุดขายที่แตกต่างให้กับตัวโครงการอีกด้วย โดยคำนึงถึงความต้องการของผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง ที่เปลี่ยนแปลงไป เทรนด์ที่พักอาศัยจะเน้นไปที่พื้นที่ขนาดใหญ่และฟังก์ชั่นที่เกี่ยวข้องกับความต้องการที่เกิดขึ้นหลังจากเกิดโควิด-19 อาทิ ห้องอเนกประสงค์สำหรับครอบครัว พื้นที่สีเขียวหรือเปิดโล่ง การมีสุขภาพที่ดี และเทคโนโลยี”
“สำหรับตลาดรีเซลล์หรือตลาดที่พักอาศัยมือสอง สถานการณ์โควิด-19 กลับมีผลดีบางประการในแง่ของการทำให้มีการปล่อยยูนิตที่หายากออกมาเสนอขาย ซึ่งยูนิตเหล่านี้จะหาซื้อไม่ได้ในช่วงเวลาที่สภาพตลาดเป็นปกติ ขณะเดียวกันความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งมีสาเหตุจากหลายปัจจัย เช่น การมอบความสะดวกสบายให้แก่ลูกหลาน และการเติมเต็มในการใช้ชีวิต ซึ่งเป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ซื้อชาวไทยที่ไม่มีภาระทางการเงินตัดสินใจขยายพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของตนให้กว้างขึ้น” นางสาวปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย กล่าวเสริม
สรุปเทรนด์ที่น่าจับตามอง
· ผู้ประกอบการหันมาตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อในประเทศที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง
· ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น โครงการระดับบนที่มีเครือโรงแรมมาบริหาร (Branded Residence) จะไปได้ดี
· ผู้ซื้อยังคงมองหาข้อเสนอที่ดีที่สุดเนื่องจากยังคงมีแรงกดดันในเรื่องกำลังซื้อ
ตลาดพื้นที่สำนักงาน
สำหรับตลาดพื้นที่สำนักงานควรที่จะมีแนวทางที่ชัดเจนมากขึ้นในการนำรูปแบบการทำงานแบบผสมผสาน(ไฮบริด)มาใช้ในที่ทำงาน เพื่อให้มั่นใจว่าการทำงานจะมีประสิทธิภาพ มีการควบคุมค่าใช้จ่าย และยังคงรักษาการมีส่วนร่วมและความผูกพันต่อองค์กรของพนักงานไว้ บทบาทหน้าที่ของสำนักงานใหญ่จะได้รับการทบทวนอย่างต่อเนื่อง เพื่อประเมินว่าจำเป็นต้องใช้พื้นที่จริงเท่าใดและจะใช้พื้นที่แต่ละตารางเมตรให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้อย่างไร นอกจากนี้ มาตรฐานในด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาลสิ่งแวดล้อม (ESG) จะมีความสำคัญมากขึ้น เนื่องจากบริษัทข้ามชาติต่าง ๆ ได้มีการกำหนดเป้าหมายความเป็นกลางทางคาร์บอน (Carbon Neutrality) หรือการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิให้เป็นศูนย์ในปี 2573 เป็นต้นไป การเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ประโยชน์พื้นที่สำนักงานจะทำให้อาคารสำนักงานเก่าหลายแห่งไม่เหมาะสำหรับการเป็นสถานที่ทำงานยุคใหม่ รวมทั้งรักษาและดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถได้ ด้วยจำนวนโครงการสำนักงานใหม่ ๆ ที่เพิ่มเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อาคารสำนักงานเก่าหลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่ยังไม่ได้รับการปรับปรุงหรือปรับโฉมใหม่จะกลายเป็นอาคารที่ล้าสมัย
“ผู้เช่าพื้นที่จำเป็นต้องสำรวจตัวเลือกต่าง ๆ ในการย้ายหรือขยายพื้นที่สำนักงานไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงที่จะแล้วเสร็จในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากแนวโน้มความนิยมในสำนักงานรุ่นใหมาที่มีพื้นที่ที่มีคุณภาพดีขึ้น นอกจากนี้ กลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน (Workplace Strategy) จะเป็นเรื่องที่สำคัญสำหรับผู้เช่าเพื่อให้สอดคล้องกับการทำงานในอนาคต เจ้าของอาคารสำนักงานที่เข้าสู่ตลาดที่มีการแข่งขันสูง จำเป็นต้องเตรียมพร้อมในเชิงรุกด้วยการยกระดับและนำเอาองค์ประกอบใหม่ ๆ เข้าไว้ในโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดด้าน ESG สิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องทำคือการรักษาอัตราการใช้พื้นที่ในอาคาร มากกว่ามุ่งเน้นไปที่ราคาต่อตารางเมตรที่สามารถปล่อยเช่าได้” นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเสริม
สรุปเทรนด์ที่น่าจับตามอง:
· แนวทางที่ชัดเจนมากขึ้นในการทำงานรูปแบบไฮบริด (ผสมผสานการทำงานในสำนักงานและจากสถานที่อื่น)
· ผู้เช่าและเจ้าของอาคารจะเริ่มนำเอานโยบายด้านความยั่งยืนมาใช้เนื่องจาก ESG มีความสำคัญ
· อาคารสำนักงานใหม่ ๆ ที่เพิ่มเข้ามาทำให้การแข่งขันสูงขึ้น ขณะที่ผู้เช่ามองหาพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพ
ตลาดพื้นที่ค้าปลีก
ตลาดค้าปลีกเป็นหนึ่งในตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากโควิด-19 และได้รับผลกระทบโดยตรงจากข้อจำกัดต่าง ๆ ที่รัฐบาลกำหนด อุตสาหกรรมค้าปลีกของไทยจึงต้องพัฒนาและปรับตัวไปพร้อมกับข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านั้น หลังจากได้รับความช่วยเหลือจากภาครัฐในปี 2564 เป็นเรื่องที่น่าติดตามว่ารัฐบาลจะมีนโยบายใดในปี 2565 เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในตลาดให้เพิ่มสูงขึ้น โครงสร้างของสัญญาและข้อกำหนดในการเช่าพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นจะได้รับความสำคัญเพิ่มขึ้นมากเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอนในตลาด
นอกจากนี้ ผู้เช่าต้องตัดสินใจว่าจะปรับตัวอย่างไรให้ดีที่สุด เนื่องจากการซื้อขายหลายช่องทาง (Omnichannel) และการเปลี่ยนแปลงที่มาพร้อมกับเทรนด์นี้ส่งผลต่อกลยุทธ์ของหน้าร้าน ธุรกิจที่มีการยืดหยุ่นปรับตัวอย่างธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มยังคงขยายสาขาอย่างระมัดระวัง และมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ เช่น การลดขนาดพื้นที่ การเปลี่ยนรูปแบบร้าน และการขายผ่านระบบออนไลน์ ซีบีอาร์อีเชื่อว่าจะมีการลงทุนในเทคโนโลยีที่มุ่งเน้นการช่วยเสริมสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า เช่น ปัญญาประดิษฐ์ (AI) การจำลองภาพเสมือนจริง (Virtual Reality) และระบบควบคุมอัตโนมัติ
นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ผู้ค้าปลีกจะมองหาหนทางในการสร้างความร่วมมือทางธุรกิจกับบริษัทอื่นเพื่อนำประสบการณ์ใหม่ ๆ มาสู่แบรนด์ของตน ในส่วนของเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจะจำเป็นต้องทำงานร่วมกับผู้เช่าอย่างใกล้ชิดเพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในเงื่อนไขการเช่า ในขณะเดียวกันต้องเปิดรับแนวทางใหม่ ๆ เพื่อให้ผู้คนกลับเข้ามาที่โครงการ”
สรุปเทรนด์ที่น่าจับตามอง:
· โครงสร้างสัญญาและข้อกำหนดในการเช่าที่มีความยืดหยุ่น
· เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกและผู้ค้าปลีกปรับตัวไปพร้อม ๆ กันภายใต้ข้อจำกัดต่าง ๆ
· การจัดโปรโมชั่นหน้าร้าน กิจกรรมที่จัดขึ้นในพื้นที่ค้าปลีก และการสร้างประสบการณ์ใหม่ ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า
ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
ในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซัพพลายเชนจะยังคงมีการเปลี่ยนแปลงต่อไปในปี 2565 เนื่องจากบรรดาผู้ผลิตยังคงสร้างความยืดหยุ่นให้เกิดขึ้นในเครือข่ายของตนเองเพื่อปกป้องธุรกิจจากสภาวะหยุดชะงักในอนาคต การย้ายฐานการผลิตให้อยู่ใกล้ซัพพลายเออร์อาจช่วยสร้างการเติบโตให้กับทั้งพื้นที่อุตสาหกรรมและพื้นที่โลจิสติกส์ในประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์จะให้ความสำคัญกับ ESG มากขึ้นในแง่ของการปฏิบัติงาน เช่น โครงการเกี่ยวกับความปลอดภัยที่หน้าไซต์งาน และความเป็นอยู่ที่ดี โดยจะมุ่งเน้นไปที่สวัสดิการของพนักงาน ความถี่และความซับซ้อนของการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดด้านการเดินทางทั้งในไทยและต่างประเทศส่งผลกระทบด้านลบต่อการเดินทางมาดูที่ดินหรือโครงการ การลงนามในสัญญา และเกิดการชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมการเช่าต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในประเทศ
นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ผู้เช่าพื้นที่ควรทำสัญญากับเจ้าของพื้นที่ล่วงหน้าเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นตามความต้องการเฉพาะของธุรกิจตนเอง (Built-to-Suit) ขณะเดียวกันเจ้าของพื้นที่จะจำเป็นต้องจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อรองรับความต้องการของผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ที่ทันสมัยและเป็นไปตามมาตรฐานด้าน ESG นอกจากนี้ ดาต้าเซ็นเตอร์กำลังเป็นตลาดที่มาแรงในไทยเนื่องจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซและแพลตฟอร์มออนไลน์ เจ้าของพื้นที่จึงควรศึกษาข้อกำหนดต่างๆ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสการลงทุนที่อาจเกิดขึ้น”
สรุปเทรนด์ที่น่าจับตามอง:
· ผู้ผลิตจะเพิ่มความยืดหยุ่นของซัพพลายเชนที่อยู่ในเครือข่ายเพื่อปกป้องธุรกิจของตน
· บริษัทต่าง ๆ จะให้ความสำคัญกับความปลอดภัยที่หน้าไซต์งาน สวัสดิการพนักงาน และการใช้สาธารณูปโภค ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ ESG
· นโยบายนการเดินทางระหว่างประเทศยังเป็นอุปสรรคอาจทำให้ต้องชะลอการตัดสินใจซื้อและเช่าที่ดินและสินทรัพย์ใหม่ ๆ
ตลาดโรงแรม
ปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ไทยต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวภายในประเทศเป็นอย่างมาก เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศยังคงผันผวนอยู่ โรงแรมจะต้องนำเสนอโปรโมชันและแพ็กเกจใหม่ ๆ เพื่อดึงดูดความต้องการในประเทศ สิ่งที่ท้าทายยิ่งขึ้นในปัจจุบันคือ "Staycation" หรือการไปพักผ่อนในสถานที่ใกล้ ๆ ไม่ใช่เทรนด์ใหม่อีกต่อไป ภายในสิ้นปี 2565 จะมีห้องพักใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 7,400 ห้องที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในกรุงเทพฯ ซึ่งจะทำให้ปริมาณห้องพักของโรงแรมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 6.7%
สถานการณ์ในปัจจุบันและปัจจัยที่ขับเคลื่อนความต้องการจะทำให้ผู้พัฒนาโรงแรมเกิดคำถามสำคัญว่าตอนนี้เป็นเวลาที่เหมาะสมในการเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ เปิดเพียงบางส่วน หรือควรระงับโครงการเหล่านี้ไว้ก่อน เจ้าของและผู้บริหารโรงแรมจะให้ความสำคัญกับอัตราการเข้าพักและการควบคุมต้นทุนเพื่อให้ถึงจุดคุ้มทุนเป็นอย่างน้อย และหาช่องทางอื่นในการสร้างรายได้จากธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม การสร้างความร่วมมือและการจัดกิจกรรมพิเศษต่าง ๆ เมื่อมีโอกาสเหมาะสม ขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) มีแนวโน้มที่จะอยู่ในระดับเดียวกับช่วงปลายปี 2564 โดย ADR จะเพิ่มขึ้นเป็นครั้งคราวในช่วงวันหยุดยาว ความช่วยเหลือจากรัฐบาลและความเข้าใจจากผู้ให้สินเชื่อจะยังคงเป็นสิ่งที่จำเป็น
นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “การควบคุมต้นทุนผ่านกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหมาะสมจะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับการอยู่รอดในปีนี้ เนื่องจากตลาดโรงแรมยังคงซบเซา การเพิ่มช่องทางในการสร้างรายได้ก็เป็นสิ่งจำเป็นเช่นกัน เพราะโรงแรมอาจไม่สามารถเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในช่วงที่เหลือของปี 2022”
สรุปเทรนด์ที่น่าจับตามอง:
· ปี 2565 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่โรงแรมจะนำเสนอโปรโมชั่นและแพ็กเกจใหม่ ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้าในประเทศ
· โรงแรมใหม่จะพิจารณาเรื่องความเหมาะสมในการเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ เปิดเพียงบางส่วน หรือเลื่อนการเปิดออกไป
· เจ้าของและผู้บริหารโรงแรมจะให้ความสำคัญกับอัตราการเข้าพักและการควบคุมต้นทุน
ตลาดการลงทุน
ความคาดหวังด้านราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ไม่ตรงกันเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกรรมการลงทุนในช่วงสองปีที่ผ่านมาเกิดขึ้นไม่มากนัก ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าช่องว่างของความคาดหวังด้านราคาจะแคบลงและมีโอกาสที่จะเกิดธุรกรรมด้านการลงทุนเพิ่มมากขึ้น ด้วยความคาดหวังที่ว่าปี 2565 จะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัว และเนื่องจากความคาดหวังด้านราคาเปลี่ยนแปลงไป ซีบีอาร์อีเชื่อว่านักลงทุนต่างชาติจะให้ความสนใจไทยเพิ่มขึ้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมองหาผู้ร่วมทุนเพื่อช่วยสนับสนุนในด้านการเงินสำหรับโครงการใหม่ ๆ ขณะที่ธนาคารในไทยยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อในช่วงนี้ และแม้ตลาดคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่เป็นที่นิยมสำหรับการร่วมทุน แต่เป็นที่คาดการณ์ว่าในปีนี้ ตลาดอื่น ๆ อาจได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากแต่ก่อน โดยเฉพาะตลาดพื้นที่สำนักงานและตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
นายบาร์นาบี้ สเวนสัน หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริมว่า “นักลงทุนควรพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าทั้งในตลาดโรงแรมและตลาดพื้นที่สำนักงาน ที่การปรับปรุงอาคารในส่วนที่จำเป็นและการพัฒนาสินทรัพย์อาจช่วยสร้างโอกาสในการซื้อจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้นำสินทรัพย์ออกเสนอขาย โครงการใหม่ทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรืออยู่ในขั้นตอนการวางแผนอาจแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่ เนื่องจากเป็นที่คาดว่าผู้ให้สินเชื่อแบบดั้งเดิมภายในประเทศจะยังคงมีความระมัดระวังอยู่”
สรุปเทรนด์ที่น่าจับตามอง:
· ช่องว่างของความคาดหวังด้านราคาที่ลดลงจะทำให้มีโอกาสการลงทุนมากขึ้นหลังจากที่มีธุรกรรมการลงทุนไม่นักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
· นักลงทุนต่างชาติยังคงมองหาซื้อสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ในประเทศไทย
· ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจะทำให้เกิดการร่วมทุนมากขึ้น
|
